Energieausweis für Bürogebäude in München
Energieausweis Bürogebäude München: 296 kWh Primärenergie in einem Gebäude von 1956
Energieausweis Bürogebäude München: Verkaufen, vermieten oder verlängern Sie den Mietvertrag, brauchen Sie einen. Der Münchner Büromarkt umfasst rund 23,6 Millionen Quadratmeter, von der Innenstadt bis zur Parkstadt Schwabing, bei einer Leerstandsquote von nur 6,0 Prozent. Ab 2027 gilt nur noch der Bedarfsausweis, Festpreis 899 EUR.
In der Vorprüfung sehe ich mir zuerst die Anlagentechnik an, nicht das Baujahr allein. Das Ergebnis liegt oft schon nach dem ersten Telefonat fest, kostenlos und ohne Verpflichtung.
Kostenlos und unverbindlich. Vorhandene Unterlagen genügen für den Start.
So erreichen Sie mich persönlich:
grosser@gewerbepass.de0152 060 777 67 (auch WhatsApp)
Stephan Grosser
Gründer & Geschäftsführer
23,6 Mio. m²
Büroflächenbestand München (2023)
Zeitreihe 2011 bis 2023, Statista
6,0 %
Leerstandsquote Münchner Büromarkt
Q2 2026, BNP Paribas Real Estate
296,6 kWh/(m²·a)
Primärenergieverbrauch eines Bürobestandsgebäudes an der Prinzregentenstraße
zwei Baukörper von 1956/1958, Wärmeerzeuger Baujahr 2000, realer Energieausweis
Wie sieht der Markt für Bürogebäude in München aus?
München hat die höchsten Gewerbemieten Deutschlands, was die energetische Qualität von Büro- und Einzelhandelsflächen zu einem zentralen Vermarktungsargument macht. Das Werksviertel am Ostbahnhof und die Büroquartiere in Schwabing und am Englischen Garten zählen zu den begehrtesten Lagen. Neue Quartiersentwicklungen wie Freiham erfordern durchweg Bedarfsausweise für Neubauten nach GModG.
Relevante Lagen für Bürogebäude in München sind unter anderem Innenstadt, Maxvorstadt, Schwabing, Werksviertel, Riem. Bei der Vorprüfung klären wir die Nutzung, die Gebäudetechnik und die vorhandenen Unterlagen Ihres konkreten Objekts.
Für den Vollzug des GModG ist vor Ort die Referat für Stadtplanung und Bauordnung München zuständig. Der Ausweis selbst kommt von einem Ausstellungsberechtigten nach § 88 GModG, die Datenaufnahme läuft bei uns komplett telefonisch und per Unterlagen-Upload.
Vom Bahnhofsviertel bis Freimann: viele Bürolagen, ein Gesetz
Münchner Büroflächen liegen in ganz unterschiedlichen Baugenerationen nebeneinander: Innenstadtlagen um Hauptbahnhof, Maxvorstadt und Lehel, Transformationsräume wie Arnulfpark und Westend, Technologie- und Gewerbebänder in Parkstadt Schwabing, Freimann und Moosach sowie Großbürostandorte in Bogenhausen.
Dazu kommen Neubauschwerpunkte an der Ostachse, in Steinhausen, Sendling und am Frankfurter Ring. Für den Energieausweis heißt das: Baualter, Fassade und Anlagentechnik unterscheiden sich von Stadtviertel zu Stadtviertel stark, eine Pauschalannahme nach Adresse trägt nicht.
Der Gesamtbestand von rund 23,6 Millionen Quadratmetern bei einer Leerstandsquote von 6,0 Prozent zeigt zudem, dass viele Flächen aktiv vermietet und damit regelmäßig ausweispflichtig sind.
Warum die Kühlung oft mehr entscheidet als die Heizung
Ein realer Energieausweis für ein Bürogebäude an der Prinzregentenstraße zeigt, wie heterogen ein einzelnes Objekt sein kann: zwei Baukörper von 1956 und 1958, ein Wärmeerzeuger aus dem Jahr 2000, Fernwärme für die Heizung, Strom für Warmwasser und drei verschiedene Lüftungsarten im selben Haus, Fenster-, Schacht- und Anlagenlüftung mit Wärmerückgewinnung.
Solche Mischungen verlangen bei der Berechnung nach DIN V 18599 eine saubere Zonierung je Gebäudeteil, nicht eine einzige Kennzahl für das ganze Haus.
Bei modernen Münchner Bürolagen mit hohem Glasanteil und West- oder Südausrichtung treibt zudem meist die aktive Kühlung den Energiebedarf, nicht die Heizung allein. Das ist bei der Datenaufnahme ein eigener Abfragepunkt.
Was kostet ein Energieausweis für Bürogebäude in München?
Ingenieurbüros verlangen für einen NWG-Bedarfsausweis üblicherweise 1.200 bis 3.000 EUR, und rechnen nach Aufwand ab. Die großen Online-Portale bieten Nichtwohngebäude gar nicht erst an, weil die Zonierung nach DIN V 18599 nicht in ein Formular passt.
Bei uns ist der Preis vorher bekannt. Und bevor Sie sich entscheiden, prüfe ich Ihr Objekt kostenlos: Sie bekommen eine Einordnung mit bestem und schlechtestem Fall und behalten sie, auch wenn Sie nicht beauftragen.
→ Kostenlose Vorprüfung startenFestpreise, Endpreise nach § 19 UStG
Den Ausstellungstermin vereinbaren wir nach Prüfung der vollständigen Unterlagen. Zahlung per Rechnung.
Was gilt bis Ende 2026, was ab 1. Januar 2027?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) gilt bundesweit, also auch für Nichtwohngebäude in München. Das neue Energieausweisrecht tritt am 1. Januar 2027 in Kraft, eine Übergangsfrist gibt es nicht.
| Thema | Bis 31. Dezember 2026 | Ab 1. Januar 2027 |
|---|---|---|
| Zulässige Ausweisart für Nichtwohngebäude | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, im Bestand gilt Wahlfreiheit (§ 80, § 82 GModG). | Nur der Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis ist auf Gebäude beschränkt, die ausschließlich Wohnzwecken dienen (§ 80 Abs. 3, § 82 Abs. 1 GModG). |
| Effizienzklassen für Nichtwohngebäude | Keine Klasse. Die Skala A+ bis H gibt es nur für Wohngebäude (§ 86, Anlage 10 GModG). | Neue Klassen A bis G nach dem Primärenergiereferenzfaktor. Klasse A nur für Nullemissionsgebäude (§ 86 Abs. 3, Anlage 10a GModG). |
| Anlässe für die Vorlage | Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing: Vorlage beim Interessenten, Übergabe nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 3 bis 5 GModG). | Zusätzlich die Verlängerung eines solchen Vertrages. Makler stehen ausdrücklich in der Pflicht (§ 80 Abs. 3 bis 5 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung). |
| Ausnahmen | Baudenkmäler, kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche und Gebäude nach § 2 Abs. 2 GModG (§ 79 Abs. 4 GModG). | Die Denkmal-Ausnahme entfällt. Es bleiben Verteidigungsgebäude des Bundes und kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche (§ 79 Abs. 4, § 3 Nr. 17 GModG). |
| Mischgebäude | Zwei Ausweise für Wohn- und Nichtwohnteil (§ 79 Abs. 2 Satz 2 GModG). Bei uns als Paket für 899 EUR, der Wohnausweis ist geschenkt. | Ein Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet wie bei einem Nichtwohngebäude (§ 20 Abs. 2 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung). |
| Gültigkeit bestehender Ausweise | 10 Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). | Ausweise aus 2026 bleiben 10 Jahre gültig. Eine Austauschpflicht gibt es nicht (§ 79 Abs. 3, § 112 GModG). |
Wer 2026 noch bestellt, bekommt einen Bedarfsausweis nach heutigem Recht, 10 Jahre gültig, für 899 EUR Festpreis.
Quellen: BGBl. 2026 I Nr. 226 (Verkündungstext der Novelle vom 23. Juli 2026) und § 80 GModG auf gesetze-im-internet.de (heute geltende Fassung).
Beispiel zur Einordnung
Bürogebäude in München-Sendling: die Lokalbaukommission fordert den Ausweis an
Ausgangslage
Ein Eigentümer erhielt von der Lokalbaukommission die Aufforderung, für ein vermietetes Bürogebäude einen gültigen Energieausweis nachzuweisen, ohne dass zuvor ein Mieterwechsel oder Verkauf anstand.
Befund
In der Vorprüfung zeigte sich, dass der bestehende Ausweis rechnerisch abgelaufen war. Die Anlagentechnik haben wir über Fotos und ein Telefonat erfasst, ein Vor-Ort-Termin war nicht nötig.
Ergebnis
Der neue Bedarfsausweis lag rechtzeitig vor der von der Lokalbaukommission gesetzten Frist vor, das Bußgeldrisiko von bis zu 10.000 Euro war damit abgewendet.
Veranschaulichendes Beispiel, keine bestätigte Kundenreferenz. Eine Einschätzung Ihres konkreten Gebäudes erhalten Sie in der kostenlosen Vorprüfung.
Welche Unterlagen braucht der Energieausweis für ein Bürogebäude in München?
Schicken Sie einfach alles, was Sie zum Gebäude haben. Verbrauchsabrechnungen brauchen wir nicht: Der Bedarfsausweis rechnet aus Gebäude und Anlagentechnik, Sie müssen also nichts beim Energieversorger anfordern. Fehlt etwas, sage ich Ihnen in der kostenlosen Vorprüfung genau, was noch gebraucht wird. Ob die Unterlagen und geeigneten Bildaufnahmen für die digitale Bearbeitung ausreichen, prüft der Aussteller.
- Grundriss je Geschoss mit Nutzungszonen Büro, Empfang, Besprechung und Nebenräume werden bei der Zonierung getrennt angesetzt
- Baujahr des Gebäudes und, falls abweichend, der einzelnen Baukörper Münchner Bürobestände bestehen häufig aus mehreren, unterschiedlich alten Gebäudeteilen
- Angabe der Wärmeversorgung Fernwärme, Gas-Zentralheizung oder Wärmepumpe, mit Baujahr des Wärmeerzeugers
- Angaben zur Lüftungsanlage Fensterlüftung, Schachtlüftung oder Anlage mit Wärmerückgewinnung, auch gemischt im selben Haus möglich
- Hinweis auf aktive Kühlung Kaltwassersätze, Kühldecken oder Multi-Split-Systeme erhöhen bei Glasfassaden den Strombedarf deutlich
- Fotos der Heiztechnik und der Typenschilder ersetzt den Vor-Ort-Termin, Datenaufnahme läuft telefonisch und per Foto
Unterlagen unvollständig?
Das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Schicken Sie, was Sie haben. In der kostenlosen Vorprüfung sage ich Ihnen, was wirklich fehlt und was sich aus Fotos rekonstruieren lässt.
Kostenlose Vorprüfung starten Unterlagen direkt per E-MailWo wird es bei Bürogebäude in München teuer?
Drei Punkte, die in der Vorprüfung regelmäßig auffallen. Wer sie vorher kennt, spart Zeit und meistens auch Geld.
Ein Bürogebäude aus mehreren Baukörpern wird als ein einheitliches Objekt behandelt
Folge: Unterschiedliche Baujahre und Lüftungsarten im selben Haus führen dann zu einer verzerrten Gesamtkennzahl, wie es das reale Beispiel an der Prinzregentenstraße zeigt
Lösung: Wir fragen jeden Gebäudeteil einzeln ab und zonieren die Berechnung entsprechend, statt eine einzige Kennzahl für das ganze Haus anzunehmen
Die Kühlung wird bei der Datenaufnahme vergessen, weil nur nach der Heizung gefragt wird
Folge: Bei Glasfassaden und West- oder Südausrichtung kann die Kühlung den Energiebedarf stärker treiben als die Heizung, ein fehlender Wert verfälscht den Ausweis
Lösung: Wir fragen Kaltwassersätze, Kühldecken und Klimasysteme gezielt ab, auch wenn der Eigentümer sie nicht als Heiztechnik einordnet
Eigentümer warten auf Verbrauchsabrechnungen der Versorger, bevor sie uns Unterlagen schicken
Folge: Das kostet Wochen, obwohl der Bedarfsausweis aus Gebäude und Anlagentechnik gerechnet wird, nicht aus dem Verbrauch
Lösung: Wir starten mit Grundriss, Baujahr und Fotos der Anlagentechnik, fehlende Unterlagen klären wir in der kostenlosen Vorprüfung
Zuständigkeit und Frist: Lokalbaukommission und 1.1.2027
Zuständig für den GModG-Vollzug in München ist das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Lokalbaukommission, Fachstelle Vollzug gebäudebezogenes Energierecht. Die Ausstellung selbst übernimmt ein DIBt-registrierter Aussteller.
Ab dem 1. Januar 2027 ist für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis mit der neuen Effizienzklassenskala A bis G zulässig. Seit 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz: Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist entfallen, es gilt Technologieoffenheit.
Der Ausweis ist in München höchstens zehn Jahre gültig, die Lokalbaukommission kann ihn anfordern. Fehlt er, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro.
Was Kunden uns schreiben, ungeschönt
105 Bewertungen · 5 von 5 Sternen
5 von 5 Sternen
„Besten Dank für die schnelle Bearbeitung und bis ganz bald.“
Simon Schäfer · Schäfer Immobilien
Deutschland
5 von 5 Sternen
„Mit dem Service bin ich sehr zufrieden und empfehle Sie sehr gerne weiter!“
Heike Bödecker
Hannover
5 von 5 Sternen
„Die Unterlagen sind vollständig bei mir eingegangen. Vielen Dank für die schnelle und unkomplizierte Bearbeitung.“
Elyes Ben Brahim · Longhi Immo/Consult
Hannover
Wie läuft der Energieausweis für ein Bürogebäude in München ab?
Vorprüfung, Unterlagenprüfung und Ausstellung nach Vereinbarung.
Unterlagen einreichen
Senden Sie vorhandene Pläne, Fotos und Angaben zur Anlagentechnik für die kostenlose Vorprüfung. Fehlende Angaben klären wir mit Ihnen.
Vorprüfung besprechen
Sie erfahren, welche Unterlagen vorliegen, was noch fehlt und wie es weitergeht. Die Vorprüfung ist kostenlos und unverbindlich.
Ausweis beauftragen
Nach Prüfung der vollständigen Daten stimmen wir Auftrag und Liefertermin ab. Ein berechtigter Partner stellt den Bedarfsausweis aus und registriert ihn beim DIBt.
Was zählt beim Energieausweis für Bürogebäude fachlich?
- Fotos der Heiztechnik und der Typenschilder, per Handy aufgenommen
- Grundrisse oder Flächennachweis für Nettogrundfläche (NGF) je Nutzungszone
- Angabe der Betriebszeiten und Belegungsdichte (Personen/m²)
- Nachweis über Lüftungsanlage und Kühlung (falls vorhanden)
Warum stellen wir immer den Bedarfsausweis aus?
Für Bürogebäude erstellen wir grundsätzlich nur noch den Bedarfsausweis nach DIN V 18599 zum Festpreis von 899 EUR. Das GModG erlaubt ab 2027 keine neuen Verbrauchsausweise für Nichtwohngebäude mehr. Ein heute ordnungsgemäß ausgestellter Verbrauchsausweis bleibt grundsätzlich gültig. Banken verlangen bei Finanzierungen jedoch teilweise schon vor Ablauf einen aktuellen Ausweis; nach dem Systemwechsel kann deshalb je nach Finanzierer ein Bedarfsausweis nötig werden. Eine allgemeine Bankpflicht gibt es nicht. Für Bürogebäude passt der Bedarfsausweis ohnehin besser: Mieterwechsel, Belegungsdichte und Klimatisierung verzerren Verbrauchsdaten. Verbrauchsabrechnungen müssen Sie dafür nicht beschaffen.
Rechtsstand GModG
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz amtlich Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Ab dem 1. Januar 2027 ist bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Ein heute ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig. Einzelheiten in unserer Meldung GModG beschlossen und im GModG-Überblick.
Bürogebäude mit großen Glasfassaden, veralteten Klimaanlagen und hohen Heiz- und Kühllasten können einen hohen Primärenergiebedarf haben. Ab 2030 gelten für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude Grenzwerte im Verhältnis zum Referenzgebäude. Ein Bedarfsausweis nach DIN V 18599 liefert eine belastbare energetische Einordnung; ob § 40 GModG greift, muss einschließlich Ausnahmen gesondert geprüft werden.
Wo ist gewerbepass® für Bürogebäude in München und im Umkreis von 50 km tätig?
Wir betreuen Bürogebäude in München und der gesamten Region.
Kartendaten von OpenStreetMap.
Häufige Fragen zum Energieausweis für Bürogebäude in München
Was kostet der Energieausweis für ein Bürogebäude in München?
Der Bedarfsausweis nach DIN V 18599 kostet bei uns bundesweit 899 EUR Festpreis, auch in München. Vorab erhalten Sie die kostenlose Vorprüfung mit Best-Case- und Worst-Case-Einschätzung. Ob die Unterlagen und geeigneten Bildaufnahmen für die digitale Bearbeitung ausreichen, prüft der Aussteller.
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Welche Behörde ist in München für den Energieausweis zuständig?
Zuständig für den Vollzug des GModG in München ist die Referat für Stadtplanung und Bauordnung München. Den Ausweis selbst stellt kein Amt aus, sondern ein Ausstellungsberechtigter nach § 88 GModG. Wir registrieren jeden Ausweis beim DIBt und liefern die amtliche Registriernummer mit. Bei gewerblichen Fragen ist die IHK für München und Oberbayern eine gute erste Anlaufstelle.
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Warum unterscheiden sich die Energieausweise zweier baugleicher Bürogebäude in München oft trotzdem?
Weil Wärmeerzeuger, Lüftungsart und Kühltechnik meist zu unterschiedlichen Zeitpunkten erneuert wurden. Ein Baukörper von 1956 kann einen Wärmeerzeuger von 2000 und eine moderne Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung haben, während das Nachbargebäude noch mit der Erstausstattung läuft. Der Bedarfsausweis bildet genau diese Unterschiede ab.
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Ist die Lokalbaukommission München direkt an unserer Ausstellung beteiligt?
Nein. Die Lokalbaukommission überwacht den GModG-Vollzug und kann den Ausweis anfordern, ausgestellt wird er aber von einem DIBt-registrierten Aussteller. Wir übernehmen für Sie die komplette Abwicklung von der Vorprüfung bis zur fertigen Registriernummer.
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Brauche ich für jedes Stockwerk meines Bürogebäudes einen eigenen Energieausweis?
Nein. Der Energieausweis bezieht sich auf das gesamte Gebäude oder eine eigenständige Gebäudeeinheit (z.B. einen Büroturm). Einzelne Etagen oder Mietflächen benötigen keinen separaten Ausweis, solange sie Teil desselben thermischen Gebäudes sind.
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Mein Bürogebäude hat mehrere Mieter mit eigenen Stromzählern. Wie gehe ich vor?
Bei mehreren Mietern mit eigenem Direktstromvertrag können die jeweiligen Verbrauchsdaten beim zuständigen Netzbetreiber oder über den Energieversorger angefordert werden. Alternativ kann der Bedarfsausweis auf Basis der Gebäudeeigenschaften erstellt werden, ohne individuelle Mieterdaten zu benötigen. Wir klären in der kostenlosen Vorprüfung, welcher Weg bei Ihrem Objekt möglich und sinnvoll ist.
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Wie lange dauert die Erstellung des Energieausweises für mein Bürogebäude?
Nach Eingang aller vollständigen Unterlagen dauert die Bearbeitung in der Regel 24 Stunden. Wir informieren Sie vorab, welche Unterlagen konkret benötigt werden, damit keine Rückfragen entstehen.
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Quellen dieser Seite
- munich-business.eu
- de.statista.com
- realestate.bnpparibas.de
- deka-sterne-muenchen.de
- stadt.muenchen.de
- recht.bund.de
- gmodg.bund.de
Recherchestand: 2026-09
Energieausweis nach Gebäudetyp in München
Jeder Gebäudetyp hat eigene Anforderungen an Zonierung, Nutzungsprofile und Unterlagen. Hier finden Sie die Details für Ihr Objekt in München:
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Alle Angaben laufen telefonisch oder per E-Mail, der Prozess ist in jeder Stadt derselbe. Lokale Marktdaten und Behörden-Infos finden Sie auf der jeweiligen Stadtseite.
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Energieausweis für Bürogebäude in München: Beginnen Sie mit der kostenlosen Vorprüfung.
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