Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis, welcher ist der richtige für Ihr Gewerbegebäude?

Was ist der Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis, in einem Satz?

Der Verbrauchsausweis dokumentiert den tatsächlich gemessenen Energieverbrauch der letzten drei Jahre, während der Bedarfsausweis den Energiebedarf rechnerisch aus Gebäudehülle, Anlagentechnik und Nutzung ermittelt. Kurz gesagt: gemessen gegen gerechnet. Für Nichtwohngebäude ist diese Wahl ab 1. Januar 2027 ohnehin Geschichte, dazu weiter unten mehr.

Beide Varianten heißen offiziell "Energieausweis", nur die Ausstellungsgrundlage unterscheidet sich. Ob Sie es Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis herum nennen, ändert nichts an der Sache. Der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis liegt allein in der Datenquelle: gemessene Realität oder berechnete Theorie.

Wie wird jeder der beiden berechnet, und woher kommen die Daten?

Der Verbrauchsausweis wertet drei vollständige Jahresabrechnungen aus und rechnet die Werte witterungsbereinigt hoch. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude rechnet nach DIN V 18599 mit Grundrissen, Haustechnik, Nutzungszonen, Beleuchtung, Lüftung und Kühlung, unabhängig davon, wie das Gebäude tatsächlich genutzt wurde.

Für den Verbrauchsausweis reichen die Abrechnungen von Fernwärme, Gas, Strom und Heizöl. Fehlt eine davon, oder gab es Leerstand, wird die Datenbasis lückenhaft.

Der Bedarfsausweis ist aufwendiger, weil er das Gebäude als Ganzes durchrechnet, dafür unabhängig vom Nutzerverhalten. Grundlage ist § 81 GModG, der für bestehende Gebäude auf die Berechnungsvorschriften des § 38 Absatz 3 und 4 verweist.

Wann darf ich überhaupt wählen, und wann schreibt das Gesetz den Typ vor?

Bis 31. Dezember 2026 besteht für Nichtwohngebäude bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing grundsätzlich ein Wahlrecht zwischen beiden Ausweistypen (§ 79 in Verbindung mit § 80 GModG). Eine Ausnahme besteht für Neubauten: hier ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Das Wahlrecht war schon immer eingeschränkt, nur selten wirklich frei. Wer vollständige und plausible Verbrauchsdaten aus konstanter Nutzung vorlegen konnte, durfte den günstigeren Verbrauchsausweis wählen. Alle anderen mussten schon immer den Bedarfsausweis beauftragen.

Was gilt ab dem 1. Januar 2027 für Nichtwohngebäude?

Bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung ist ab dem 1. Januar 2027 für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Der Verbrauchsausweis bleibt danach ausschließlich Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Das Wahlrecht aus der vorigen Frage entfällt für Nichtwohngebäude damit vollständig.

Rechtsgrundlage ist das am 28. Juli 2026 als BGBl. 2026 I Nr. 226 verkündete Novelle des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis dahin Gebäudeenergiegesetz). Sie fasst die §§ 79 bis 83 GModG neu, die neuen Regeln treten allerdings erst zum 1. Januar 2027 in Kraft, nicht schon mit der Verkündung. Neu ausgestellte Verbrauchsausweise für Nichtwohngebäude sind ab diesem Stichtag schlicht nicht mehr vorgesehen.

Bestandsschutz gibt es trotzdem: Ein bis zum 31. Dezember 2026 ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis, auch ein Verbrauchsausweis, bleibt bis zum Ablauf seiner zehn Jahre Gültigkeit wirksam (§ 79 GModG). Er wird durch den Stichtag nicht ungültig, nur bei der nächsten Transaktion zählt er nicht mehr als Neuausstellung.

Den vollständigen Fahrplan mit allen Stichtagen erklärt die Meldung GModG verkündet: Stichtage im Überblick, den kompletten Rechtsrahmen der Überblick zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

Welcher ist teurer, und warum?

Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet spürbar mehr, weil er eine vollständige Bestandsaufnahme und eine Berechnung nach DIN V 18599 verlangt, statt nur vorhandene Abrechnungen auszuwerten. Marktweit liegen Bedarfsausweise für NWG grob zwischen 1.000 und mehreren tausend Euro, Verbrauchsausweise grob zwischen 300 und 1.000 Euro, je nach Komplexität des Gebäudes.

Diese Marktzahlen sind eine Einordnung, keine Zusage. gewerbepass verlangt für den Bedarfsausweis einen Festpreis von 899 EUR, unabhängig von der Gebäudegröße, bei Mischgebäuden sogar für zwei Ausweise (Gewerbe- und Wohnteil).

Welcher fällt für mein Gebäude besser aus, und ist das der richtige Maßstab?

Nein. Ein sparsamer Nutzer bekommt beim Verbrauchsausweis oft eine bessere Klasse, als das Gebäude technisch verdient, ein Gebäude mit Leerstand oder intensiver Nutzung oft eine schlechtere. Der Bedarfsausweis ist unabhängig vom Verhalten und zeigt, was die Bausubstanz tatsächlich leistet.

Für Käufer, Mieter und finanzierende Banken ist genau das der Punkt: Sie wollen wissen, was das Gebäude kostet, nicht, wie sparsam der letzte Nutzer war.

Wie lange gilt welcher, und was passiert mit einem vorhandenen Ausweis?

Beide Ausweistypen gelten gleich lange: zehn Jahre ab Ausstellung, geregelt in § 79 GModG. Ein vorhandener, gültiger Ausweis muss wegen eines neuen Mietvertrags oder einer Verlängerung nicht ersetzt werden, solange er noch innerhalb dieser zehn Jahre liegt.

Erst wenn die Gültigkeit abläuft oder ein neuer Pflichtanlass ohne gültigen Ausweis entsteht, wird neu ausgestellt, und für Nichtwohngebäude dann eben nur noch als Bedarfsausweis, sofern der Anlass nach dem 1. Januar 2027 liegt.

Was ist mit gemischt genutzten Gebäuden?

Der Verbrauchsausweis bleibt ab 2027 Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Für ein Wohn- und Geschäftshaus mit Ladenlokal und Wohnungen heißt das in der Praxis: Bedarfsausweis, für das gesamte Gebäude.

gewerbepass behandelt diesen Fall pragmatisch: Für Mischgebäude stellen wir beide Bedarfsausweise zum Preis von einem aus, 899 EUR statt 1298 EUR. Mehr dazu im Energieausweis für Mischgebäude.