Sanierungspflicht Nichtwohngebäude: Nicht der Buchstabe entscheidet, sondern der Grenzwert

Gibt es überhaupt eine Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude, und woraus folgt sie?

Ja. Sie folgt aus § 40 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Die Novelle vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 verkündet.

Der neue Name und der Heizungsteil gelten seit dem 29. Juli 2026. Die §§ 40 und 41 treten zusammen mit dem neuen Energieausweisrecht am 1. Januar 2027 in Kraft.

Die Jahreszahlen 2030 und 2033 stehen im Normtext selbst. Es sind keine weiteren Inkrafttretenstermine, sondern Stichtage, an denen die Grenzwerte greifen.

Grundlage ist die europäische Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie (EU) 2024/1275), die einen „Worst-first“-Ansatz vorschreibt: Die am wenigsten effizienten Nichtwohngebäude sollen zuerst verbessert werden. Deutschland hat diese EU-Zielgröße in eine feste Grenzwertformel zum Referenzgebäude übersetzt. Das ist gut für Sie. Eine Formel kann man rechnen.

Wer ist betroffen: Eigentümer, Erwerber oder Mieter?

Adressat des § 40 GModG ist der Eigentümer zum jeweiligen Stichtag. Wechselt das Gebäude den Eigentümer, übernimmt der Erwerber die Pflicht. Mieter selbst trifft die Vorschrift nicht. Sie können über die Betriebskosten aber wirtschaftlich mitbetroffen sein, wenn ein Gebäude viel Energie braucht.

Bei einem Kauf lohnt deshalb der Blick vor der Unterschrift: Wer ein Nichtwohngebäude erwirbt, übernimmt auch dessen Position gegenüber § 40 GModG, nicht nur die Bausubstanz.

Makler und Verwalter sind nicht Adressat. Sie werden aber zuerst gefragt. Wer dann den Unterschied zwischen Klasse und Grenzwert in zwei Sätzen erklären kann, ist der Profi im Raum.

Was ist der Unterschied zwischen Sanierungspflicht und Ausweispflicht?

Die Sanierungspflicht ist eine stichtagsgebundene Mindestanforderung an den Gebäudezustand. Die Ausweispflicht regelt, wann ein Energieausweis vorzulegen und wann er neu auszustellen ist. Beides läuft unabhängig voneinander und wird ständig verwechselt.

Was gilt für gewerbliche Gebäude und Industriehallen im Besonderen?

Auch gewerbliche Gebäude und Hallen unterliegen grundsätzlich § 40 GModG. Eine Ausnahme gilt für Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf, aber nicht automatisch für jede Halle. Entscheidend ist der tatsächliche Energiebedarf der Zonen, nicht die Gebäudekategorie als solche.

Wer nach „Sanierung gewerbliche Gebäude“ oder „Renovierung von Industriegebäuden“ sucht, landet oft bei Handwerksbetrieben statt bei der Rechtsfrage. Die Rechtsfrage steht hier: Große unbeheizte Lagerflächen senken den Durchschnittskennwert einer Halle, beheizte Büro- oder Produktionszonen bleiben davon unberührt und können den Grenzwert trotzdem reißen.

Bevor Sie über die Hallen-Ausnahme grübeln, schauen Sie auf die einfacheren Fragen. Wurde die Halle ab 1996 gebaut? Hängt sie an der Fernwärme? Heizt sie überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse? Dann gilt die Anforderung als erfüllt, ganz ohne Diskussion über den Energiebedarf.

Ein Bedarfsausweis nach DIN V 18599 bildet die Zonierung getrennt ab, statt einen Durchschnittswert über das ganze Gebäude zu legen. Details zur Hallen-Zonierung und zur Ausnahme für Betriebsgebäude mit geringem Wärmebedarf stehen im Ratgeber Energieausweis für Lagerhalle und Produktionshalle.

Was passiert, wenn ein Gebäude den Grenzwert überschreitet?

Das Gesetz ordnet keine automatische Sanierung an. Auf Verlangen der zuständigen Landesbehörde muss der Eigentümer nach § 41 GModG die Einhaltung nachweisen.

Bleibt der Nachweis aus oder zeigt er eine Überschreitung, bleibt es bei der Pflicht aus § 40 Absatz 1: Der Eigentümer hat mit geeigneten Maßnahmen dafür zu sorgen, dass der Wert zum jeweiligen Stichtag eingehalten wird. Welche Maßnahmen geeignet sind, schreibt das Gesetz nicht vor. Der Vollzug liegt bei den Ländern.

Den Nachweis führen Sie nach § 41 GModG mit einem Energieausweis oder auf andere geeignete Weise. Ein vor dem 1. Januar 2027 ausgestellter Bedarfsausweis taugt dafür nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache des Effizienzskala-Endwerts erreicht. Ab 1. Januar 2033 sinkt diese Schwelle auf das 0,4-Fache. Ein alter Ausweis mit schwachem Wert reicht dann nicht mehr.

Und wer die Pflicht ignoriert? Ein Verstoß gegen § 40 ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung. Das ist kein Grund zur Panik. Es ist ein Grund, die eigene Zahl zu kennen, bevor jemand danach fragt.

Welche Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen kennt § 40 GModG?

§ 40 GModG kennt zwei Wege, die Pflicht hinter sich zu lassen: Erfüllungsfiktionen, bei denen die Anforderung als erfüllt gilt, und Ausnahmen, bei denen sie nicht greift. Jeder Tatbestand steht für sich. Einer reicht.

Die Anforderung gilt als erfüllt, wenn das Gebäude

• ab 1996 errichtet wurde,
• vor 1996 errichtet und nachweislich auf ein Wärmeschutzniveau gebracht wurde, das der Wärmeschutzverordnung 1995 vergleichbar ist,
• überwiegend mit einer Wärmepumpe beheizt wird,
• überwiegend mit Biomasse beheizt wird oder
• an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist.

Die Pflicht greift nicht oder entfällt bei

• einem feststehenden Abriss,
• der Aufgabe des Betriebs oder des Betriebsgeländes,
• einer Nutzungsänderung,
• einer umfassenden Sanierung,
• Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz,
• Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftlichen Nutzgebäuden mit niedrigem Energiebedarf,
• freistehenden kleinen Gebäuden,
• Gebäuden des Bundes für die Landes- und Bündnisverteidigung,
• technischer Unmöglichkeit,
• wirtschaftlicher Unzumutbarkeit,
• einem Widerspruch zu anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Welche davon zutrifft, ist immer eine Einzelfallfrage. Baujahr oder Nutzungsart allein beantworten sie nicht.

Ein Detail, das viele überrascht: Baudenkmäler sind von § 40 ausgenommen, brauchen aber ab 1. Januar 2027 bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Energieausweis, weil die Denkmal-Ausnahme im Ausweisrecht entfällt. Mehr dazu in der News Denkmal-Ausnahme beim Energieausweis entfällt 2027.

Löst die Effizienzklasse F oder G eine Sanierungspflicht aus?

Nein. Die Klasse beschreibt das Verhältnis zum Referenzgebäude, die Pflicht hängt am Grenzwert, am Stichtag und an der Ausnahmelage. Die Klasse ist ein deutliches Warnsignal. Ein Bescheid ist sie nicht.

Energieausweise für Nichtwohngebäude, die ab 2027 ausgestellt werden, tragen erstmals eine Klasse von A bis G nach Anlage 10a GModG. Ausweise aus 2026 haben noch keine Klasse und bleiben trotzdem zehn Jahre gültig. Die Zahlen der Klassengrenzen und die Werte aus § 40 sind dieselben: 2,95 und 3,5. Das ist kein Zufall.

Klassengrenzen nach Anlage 10a GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung. Die rechte Spalte ist ein reiner Zahlenvergleich: Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen gehen immer vor.

Die Gesetzesbegründung schätzt, dass die Stufe 2030 ungefähr die schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude trifft, im Wesentlichen Klasse G. Die Stufe 2033 trifft ungefähr 26 Prozent, also die Klassen F und G. Ein Gebäude in G mit Fernwärmeanschluss ist trotzdem raus. Ein Gebäude in F, das ein Baudenkmal ist, ebenfalls.

Die EU-EPBD spricht von 16 beziehungsweise 26 Prozent der am wenigsten effizienten Gebäude, die bis 2030 und 2033 verbessert werden sollen. Das ist die EU-Zielgröße auf Ebene der Mitgliedstaaten, nicht die deutsche Grenzwertformel. „Die schlechtesten 26 Prozent müssen alle saniert werden“ ist für ein einzelnes Gebäude deshalb zu grob und keine verlässliche Aussage.

Die Klassenlogik selbst erklärt der Ratgeber Energieeffizienzklassen A bis G, die Hintergründe zur neuen Skala die News neue Effizienzklassen für Nichtwohngebäude.

Welche Fristen und Stichtage stehen bis 2033 im Kalender?

Drei Termine zählen: der 1. Januar 2027 für das neue Ausweisrecht und das Inkrafttreten von § 40, der 1. Januar 2030 für den ersten Grenzwert und der 1. Januar 2033 für den zweiten. Die folgende Tabelle ordnet jeden Termin einer Fundstelle zu.

Alle drei Stichtage gehen auf Artikel 9 Absatz 2 der Novelle vom 23. Juli 2026 zurück: Die §§ 40 und 41 und das neue Ausweisrecht treten am 1. Januar 2027 in Kraft, die Grenzwerte in § 40 greifen zu den Stichtagen 2030 und 2033.

Wie finde ich heraus, wo mein Gebäude heute steht?

Ohne eine Bilanzierung nach DIN V 18599 lässt sich der Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude nicht seriös beziffern. Ein Bedarfsausweis liefert genau diesen Wert. Ab 2027 rechnet er nach der Nachfolgenorm DIN/TS 18599:2025-10. Die folgende Checkliste ordnet das Vorgehen ohne Fachwissen.

1. 1

   Nutzung und Gebäudeklasse klären

   Handelt es sich eindeutig um ein Nichtwohngebäude, und welche Nutzungszonen gibt es (Büro, Lager, Produktion, Verkauf)? Bei Wohnungen im Haus geht es um ein Mischgebäude.

2. 2

   Vorhandenen Ausweis prüfen

   Liegt ein Energieausweis vor, welcher Typ ist es, bis wann ist er gültig und für welche Fläche gilt er?

3. 3

   Primärenergiebedarf einordnen lassen

   Ein Bedarfsausweis stellt den berechneten Wert dem Referenzgebäude gegenüber. Erst diese Zahl macht § 40 greifbar.

4. 4

   Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen prüfen

   Baujahr, Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärme, Denkmalstatus oder Betriebsaufgabe können die Pflicht nach § 40 erledigen.

5. 5

   Erst danach Maßnahmen sortieren

   Steht die Einordnung fest, folgt die wirtschaftliche Reihenfolge der Investitionen, kein Vorgriff davor.

Das Ergebnis dieser fünf Schritte ist eine Einordnung, keine Rechtsberatung. Für die Investitionsreihenfolge selbst ist der Sanierungsfahrplan für Nichtwohngebäude zuständig, für Zuschüsse die BAFA-Förderung.

Für Kredite gilt der Ratgeber zur KfW-Förderung für Nichtwohngebäude. Die KfW hat die Förderbedingungen ihres Nichtwohngebäude-Kredits 263 zum 21. Juli 2026 angepasst. Kreditbeträge und Tilgungszuschüsse lesen Sie deshalb im aktuellen Merkblatt der KfW nach, nicht in alten Vergleichstabellen.

Welche drei Praxis-Tipps sparen Ihnen Geld und Nerven?

Drei Dinge aus meinem Alltag als Aussteller: Liefern Sie echte Bauteildaten statt Lücken, nutzen Sie den ohnehin fälligen Ausweis als Standortbestimmung für § 40, und rechnen Sie mit den neuen Primärenergiefaktoren ab 2027.

1. Jedes Foto ersetzt eine Annahme

Fehlen Angaben zu Dämmung, Fenstern oder Heizung, setzt die Berechnung vorsichtige Werte für das Baujahr an. Vorsichtig heißt: schlechter, als Ihr Gebäude vielleicht ist.

Ein Foto der Fensterrechnung. Ein Bild vom Typenschild der Heizung. Die Rechnung von der Dachsanierung. Jedes Detail macht aus einer Schätzung einen Fakt. Das meine ich mit Best-Case-Optimierung: nichts schönrechnen, aber auch nichts verschenken.

2. Zwei Fragen, eine Bilanz

Sie verkaufen, vermieten oder verlängern 2027 einen befristeten Gewerbemietvertrag? Dann brauchen Sie ohne gültigen Ausweis ohnehin einen Bedarfsausweis. Dieselbe Rechnung zeigt Ihnen den Abstand zu den Grenzwerten 2030 und 2033.

Sie zahlen einmal und wissen zweimal Bescheid. Warum sollten Sie dieselbe Frage zwei Jahre später noch einmal bezahlen?

3. Strom wird ab 2027 günstiger bewertet

Nach Anlage 4 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung sinkt der Primärenergiefaktor für Strom von 1,8 auf 1,5. Wer mit Strom heizt oder eine Wärmepumpe plant, sieht das direkt im Primärenergiebedarf.

Umgekehrt steigt der Faktor für Biomasse von 0,2 auf 0,7. Für § 40 bleibt die überwiegende Beheizung mit Biomasse trotzdem eine eigene Erfüllungsfiktion. Planen Sie also nicht nach dem alten Faktor, sondern nach dem Recht, das 2030 gilt.

Welche fünf Denkfehler werden bei § 40 GModG teuer?

Fünf Denkfehler begegnen mir immer wieder: Klasse mit Pflicht verwechseln, Erfüllungsfiktionen übersehen, auf den Verbrauchsausweis setzen, Regeln für Wohngebäude übertragen und gültige Ausweise vorschnell ersetzen.

• Klasse G heißt Sanierung. Falsch. Die Klasse ist ein Zahlenbild, die Pflicht hängt an Stichtag, Grenzwert und Ausnahmen.
• Erst rechnen, dann Ausnahmen prüfen. Umgekehrt spart es Geld. Wer ab 1996 gebaut hat oder an der Fernwärme hängt, gilt als erfüllt.
• Der Verbrauchsausweis wird schon reichen. Er zeigt kein Verhältnis zum Referenzgebäude. Ab 2027 wird er für Nichtwohngebäude gar nicht mehr neu ausgestellt.
• Wohngebäude trifft es genauso. Nein. Für Wohngebäude gibt es keine individuelle Sanierungspflicht nach Klasse. Bei gemischt genutzten Häusern lohnt der Blick auf den Energieausweis für Mischgebäude.
• Der alte Ausweis ist 2027 wertlos. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, eine Austauschpflicht gibt es nicht. Als Nachweis nach § 41 reicht er aber nur unterhalb der 0,5- beziehungsweise ab 2033 der 0,4-Schwelle. Details im Ratgeber zur Gültigkeit des Energieausweises.

Was bekommen Sie von mir, und was nicht?

Seit 2018 erstellen wir Bedarfsausweise für Nichtwohn- und Mischgebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer. Ich bin Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren.

Die Daten kommen telefonisch, per Foto und aus Ihren Unterlagen, ohne Vor-Ort-Termin. Ich rechne selbst. Ich prüfe keine Sanierungspflicht im Einzelfall, erstelle keine Sanierungsfahrpläne und ersetze keine Rechtsberatung. Was ich liefere, ist die Zahl, an der sich § 40 GModG messen lässt. Als Kleinunternehmer nach § 19 UStG nenne ich Endpreise ohne ausgewiesene Umsatzsteuer.

Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?

Finden Sie heraus, wo Ihr Gebäude steht, bevor 2030 die Frage für Sie stellt.

Sie müssen heute nichts sanieren.

Sie müssen nur wissen, ob Sie 2030 oder 2033 etwas tun müssen. Das ist keine Glaubensfrage. Das ist eine Rechenaufgabe mit einer Zahl am Ende.

Wer diese Zahl kennt, verhandelt beim Verkauf anders, plant Investitionen in der richtigen Reihenfolge und schläft ruhiger. Wer sie nicht kennt, wartet darauf, dass jemand anderes sie ausrechnet.

Schicken Sie mir Ihre Unterlagen. Ich sage Ihnen kostenlos, ob sie für einen Bedarfsausweis reichen und was noch fehlt: Kostenlose Vorprüfung anfordern und erfahren, was für Ihren Bedarfsausweis noch fehlt. Oder rufen Sie mich an: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.

Alle weiteren Themen rund um Ausweis, Förderung und Recht finden Sie in der Ratgeber-Übersicht für Nichtwohngebäude.

Welche Ratgeber helfen Ihnen beim nächsten Schritt?