Der fachliche Angelpunkt
Welches Förderprogramm greift für den Sanierungsfahrplan bei Nichtwohngebäuden?
Für Nichtwohngebäude gibt es keinen geförderten iSFP im Sinne des Wohngebäude-Programms. Stattdessen fördert das BAFA über Modul 2 der Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme eine gleichwertige Bilanzierung nach DIN V 18599, mit 50 % Zuschuss auf das Beratungshonorar.
Der Unterschied ist mehr als Semantik. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist Teil der Energieberatung für Wohngebäude und löst dort einen zusätzlichen Fördersatz von 5 Prozentpunkten auf BEG-Einzelmaßnahmen aus. Dieser Bonus ist ausdrücklich an Wohngebäude gebunden und entfällt bei Nichtwohngebäuden.
Was inhaltlich bleibt, ist der Nutzen: eine fachlich fundierte, in Stufen gegliederte Sanierungsplanung. Nur der Programmname, die Fördermechanik und der Bonus unterscheiden sich.
| Nettogrundfläche | Förderquote | Deckel |
|---|---|---|
| unter 200 m² | 50 % | max. 850 EUR |
| 200 bis 500 m² | 50 % | max. 2.500 EUR |
| über 500 m² | 50 % | max. 4.000 EUR |
Quelle: BAFA, Modul 2 Energieberatung für Nichtwohngebäude, Richtlinie vom 13.12.2024 (BAnz AT 23.12.2024 B2). Angaben ohne Gewähr, aktuelle Förderbedingungen auf bafa.de prüfen.
Details zu Fördersätzen und Antragsberechtigung beim BAFA stehen im Ratgeber BAFA-Förderung für Nichtwohngebäude, die KfW-Konditionen für Komplettsanierungen im Ratgeber KfW-Förderung für Nichtwohngebäude.
Zwei Dokumente, zwei Aufgaben
Was unterscheidet Energieausweis und Sanierungsfahrplan?
Der Energieausweis dokumentiert den Ist-Zustand und ist bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung Pflicht. Der Sanierungsfahrplan zeigt, was danach kommt: welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. Er ist freiwillig und ersetzt den Ausweis an keiner Stelle.
| Kriterium | Bedarfsausweis | Sanierungsfahrplan |
|---|---|---|
| Zweck | Energetischen Ist-Zustand dokumentieren und vergleichbar machen | Sanierungsmaßnahmen priorisieren und zeitlich staffeln |
| Rechtsgrundlage | § 80, § 81 GModG | BAFA-Förderrichtlinie Energieberatung, kein GModG-Paragraf |
| Verpflichtend oder freiwillig | Verpflichtend bei Verkauf, Vermietung, Vertragsverlängerung | Freiwillig |
| Datenbasis | DIN-V-18599-Bilanzierung anhand Bauunterlagen, Fotos, Angaben | Dieselbe DIN-V-18599-Bilanzierung, ergänzt um eine Begehung durch den Energieberater |
| Geltungsdauer | 10 Jahre | Keine gesetzliche Frist, sinnvoll bis zur nächsten größeren Maßnahme |
| Ergebnisform | Amtliches 5-seitiges PDF mit Effizienzklasse und Registriernummer | Schriftlicher Bericht mit Maßnahmenpaketen und Kostenschätzung |
| Adressat | Käufer, Mieter, Behörden | Der Eigentümer selbst, zur eigenen Investitionsplanung |
| Rolle bei Förderanträgen | Kein Bestandteil der Förderprüfung, liefert aber die Bilanzierungsgrundlage | Grundlage für die BAFA-Förderung der Beratung selbst, löst bei Nichtwohngebäuden keinen Bonus auf die Maßnahmen aus |
Welche Energieeffizienzklasse im Bedarfsausweis am Ende steht, ist zugleich der Ausgangswert, an dem der Sanierungsfahrplan seine Maßnahmenpakete misst.
Schritt für Schritt
Wie läuft ein Sanierungsfahrplan für ein Nichtwohngebäude ab?
Ein Sanierungsfahrplan für ein Nichtwohngebäude läuft in fünf Schritten: Bestandsaufnahme mit Begehung, energetische Bilanzierung nach DIN V 18599, Entwicklung von Maßnahmenpaketen, zeitliche Staffelung und ein schriftlicher Bericht als Ergebnis. Eine fertige Vorlage zum Download gibt es dafür bewusst nicht, weil jedes Gebäude eine eigene Berechnung braucht.
- 1
Bestandsaufnahme und Begehung
Der Energieberater sichtet Baupläne, Verbrauchsdaten und einen eventuell vorhandenen Bedarfsausweis, dann folgt eine Begehung vor Ort. Diese Begehung führt der Energieberater durch, nicht gewerbepass.
- 2
Energetische Bilanzierung nach DIN V 18599
Aus den Daten entsteht eine gebäudebezogene Bilanzierung: Ist-Zustand, Vergleich mit einem Referenzgebäude, Schwachstellen an Hülle und Anlagentechnik.
- 3
Maßnahmenpakete entwickeln
Einzelmaßnahmen werden zu sinnvollen Paketen gebündelt, jeweils mit grober Kosten- und Einsparschätzung. Dämmung, Anlagentechnik und Heizung laufen selten unabhängig voneinander.
- 4
Zeitliche Staffelung festlegen
Die Pakete werden auf kurzfristig, mittelfristig und langfristig verteilt, orientiert an Lebenszyklen der bestehenden Technik und ohnehin anstehenden Instandhaltungen.
- 5
Bericht als Entscheidungsgrundlage
Am Ende steht ein schriftlicher Fahrplan. Er dient dem Eigentümer zur eigenen Planung und als Nachweis gegenüber Banken oder Investoren, nicht als Fördervoraussetzung für einzelne Maßnahmen.
Beispielrechnung
Wie sieht das an einem konkreten Gebäude aus?
An einer unsanierten Lagerhalle mit Bürotrakt, Baujahr vor 1995, zeigt sich die Staffelung deutlich: erst günstige Sofortmaßnahmen an der Anlagentechnik, dann die Gebäudehülle, zuletzt der Heizungstausch zum Ende der Lebensdauer der bestehenden Anlage.
| Zeitraum | Paket | Warum diese Reihenfolge |
|---|---|---|
| Kurzfristig, 0 bis 2 Jahre | Hydraulischer Abgleich, Regelungstechnik, LED-Umrüstung im Bürotrakt | Geringe Investition, kein Eingriff in die Bausubstanz, sofortige Einsparung |
| Mittelfristig, 3 bis 7 Jahre | Dachdämmung der Halle, Fenstertausch im Bürotrakt | Lässt sich mit ohnehin fälligen Instandhaltungsarbeiten am Dach bündeln |
| Langfristig, 8 bis 15 Jahre | Heizungstausch, Prüfung einer PV-Anlage auf dem Hallendach | Sinnvoll zum Lebensdauerende der bestehenden Heizungsanlage |
Dieses Beispiel bildet eine typische Konstellation ab, keine amtliche Vorgabe. Honorare für einen EBN-Sanierungsfahrplan bewegen sich nach Marktbeobachtungen, keine amtliche Zahl, je nach Nettogrundfläche etwa zwischen 4.500 EUR (unter 200 m²) und 12.000 EUR (500 bis 1.000 m²), bei größeren Objekten entsprechend mehr. Das BAFA fördert davon 50 % des Beratungshonorars nach der oben stehenden Staffel, Details im Ratgeber zur BAFA-Förderung.
Zeitliche Einordnung
Wann lohnt sich der Sanierungsfahrplan, und wann nicht?
Ein Sanierungsfahrplan lohnt sich, wenn mehrere Maßnahmen anstehen und die Reihenfolge unklar ist. Er lohnt sich selten, wenn nur eine einzelne Maßnahme geplant ist. Sinnvoll ist er in der Regel nach dem Bedarfsausweis, nicht davor.
Der Grund liegt in der gemeinsamen Rechenbasis. Ab dem 1. Januar 2027 ist bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis nach § 81 GModG zulässig. Er entsteht auf derselben DIN-V-18599-Bilanzierung, die auch der Sanierungsfahrplan braucht.
Wer den Bedarfsausweis ohnehin braucht, hat die fachliche Grundlage für den Fahrplan bereits erarbeitet. Das ist keine Werbebehauptung, sondern die logische Folge derselben Berechnungsnorm. Freiwillig bleibt der Fahrplan trotzdem, anders als die Sanierungspflichten, die im Ratgeber Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel erklärt sind.
Die vollständige Zeitachse rund um das Gebäudemodernisierungsgesetz steht im Überblick zum GModG, die konkreten Pflichten für 2026 im Ratgeber Energieausweis-Pflicht Gewerbe 2026.
Kostenlose Vorprüfung startenHäufige Fragen zum Sanierungsfahrplan
Gibt es den geförderten Sanierungsfahrplan (iSFP) auch für Nichtwohngebäude?
Nein, nicht in der Form, die vom Wohngebäude bekannt ist. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist an die BAFA-Energieberatung für Wohngebäude gebunden. Für Nichtwohngebäude greift stattdessen Modul 2 der Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme, ein eigenes Programm ohne den Wohngebäude-Bonus.
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Wie läuft ein Sanierungsfahrplan für ein Nichtwohngebäude konkret ab?
In fünf Schritten: Bestandsaufnahme mit Begehung durch den Energieberater, energetische Bilanzierung nach DIN V 18599, Entwicklung von Maßnahmenpaketen, zeitliche Staffelung der Umsetzung und ein schriftlicher Bericht als Ergebnis. Eine allgemeine Vorlage zum Download bieten wir nicht an, weil jedes Gebäude eine eigene Bilanzierung braucht.
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Was kostet ein Sanierungsfahrplan für ein Nichtwohngebäude?
Marktbeobachtungen zeigen eine Bandbreite je nach Gebäudegröße, keine amtliche Festlegung. Das BAFA fördert davon unabhängig 50 % des Beratungshonorars, gestaffelt nach Nettogrundfläche zwischen 850 EUR (unter 200 m²) und 4.000 EUR (über 500 m²), Stand der Richtlinie 13.12.2024. Details zu Fördersätzen und Antragsberechtigung stehen im Ratgeber zur BAFA-Förderung.
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Gilt der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten auch für Gewerbeimmobilien?
Nein. Der zusätzliche Fördersatz von 5 Prozentpunkten auf BEG-Einzelmaßnahmen ist an Wohngebäude gebunden. Bei Nichtwohngebäuden entfällt dieser Bonus, die KfW-Konditionen für Komplettsanierungen stehen im Ratgeber zur KfW-Förderung.
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Wie sieht es bei einem gemischt genutzten Gebäude aus?
Bei einem Wohn- und Geschäftshaus wird der Nichtwohnanteil getrennt bilanziert und kann eigenständig über Modul 2 gefördert werden, während für den Wohnanteil die Regeln der Energieberatung für Wohngebäude gelten. Die Trennung sollte vor der Beauftragung geklärt werden.
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Was ist der Unterschied zwischen Energieausweis und Sanierungsfahrplan?
Der Energieausweis dokumentiert den energetischen Ist-Zustand und ist bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung gesetzlich vorgeschrieben. Der Sanierungsfahrplan geht darüber hinaus und zeigt, in welcher Reihenfolge Maßnahmen sinnvoll sind. Er ist freiwillig und ersetzt den Energieausweis nicht.
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Erstellt gewerbepass auch Sanierungsfahrpläne?
Nein. gewerbepass stellt Energieausweise aus. Wir erstellen keine Sanierungsfahrpläne, keine Förderanträge und keine Sanierungsplanung. Für den Fahrplan selbst braucht es einen gelisteten Energieberater, mehr dazu im Ratgeber zu Energieberatern für Nichtwohngebäude.
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