Der fachliche Angelpunkt
Welches Förderprogramm greift für den Sanierungsfahrplan bei Nichtwohngebäuden?
Für Nichtwohngebäude gibt es keinen geförderten iSFP im Sinne des Wohngebäude-Programms. Das BAFA fördert stattdessen über Modul 2 der Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme eine Bilanzierung nach DIN V 18599, mit 50 % Zuschuss auf das Beratungshonorar, gedeckelt nach Nettogrundfläche.
Ist das nur Semantik? Nein.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) gehört zur Energieberatung für Wohngebäude. Dort löst er nach den BAFA-Förderbedingungen der BEG-Einzelmaßnahmen einen zusätzlichen Fördersatz von 5 Prozentpunkten aus. Dieser Bonus ist an Wohngebäude gebunden.
Für Ihr Bürohaus, Ihre Halle oder Ihre Praxis gibt es ihn nicht.
Was bleibt, ist der Nutzen: eine fachlich saubere Sanierungsplanung in Stufen. Anders sind nur Programmname, Fördermechanik und der fehlende Bonus.
Mit dieser Frage sind Sie nicht allein. Laut dena-Gebäudereport 2026 wurden 2024 bundesweit 163.872 Energieberatungen gefördert, rund 30 Prozent mehr als 2023. Die Zahl umfasst Wohn- und Nichtwohngebäude zusammen.
| Nettogrundfläche | Förderquote | Deckel |
|---|---|---|
| unter 200 m² | 50 % | max. 850 EUR |
| 200 bis 500 m² | 50 % | max. 2.500 EUR |
| über 500 m² | 50 % | max. 4.000 EUR |
Quelle: BAFA, Modul 2 Energieberatung für Nichtwohngebäude, Richtlinie vom 13.12.2024, veröffentlicht im Bundesanzeiger unter BAnz AT 23.12.2024 B2. Aktuelle Förderbedingungen vor dem Antrag auf bafa.de prüfen.
Ein Satz entscheidet über den Zuschuss: Laut BAFA muss der Antrag gestellt sein, bevor die Beratung beginnt.
Wer zuerst beauftragt und dann beantragt, trägt das Honorar allein.
Die geltende Richtlinie ist laut Förderfibel des Umweltpakts Bayern bis 31.12.2026 befristet. Was danach gilt, ist offen. Wer die heutigen Bedingungen sicher nutzen will, stellt den Antrag noch 2026.
Und rechnen Sie den Zuschuss rückwärts. Bei 50 % ist der Deckel von 850 EUR mit einem Honorar von 1.700 EUR ausgeschöpft, der Deckel von 2.500 EUR mit 5.000 EUR, der Deckel von 4.000 EUR mit 8.000 EUR. Jeder Euro darüber geht voll auf Ihre Rechnung.
Details zu Fördersätzen und Antragsberechtigung beim BAFA stehen im Ratgeber BAFA-Förderung für Nichtwohngebäude, die KfW-Konditionen für Komplettsanierungen im Ratgeber KfW-Förderung für Nichtwohngebäude.
Zwei Dokumente, zwei Aufgaben
Was unterscheidet Energieausweis und Sanierungsfahrplan?
Der Energieausweis dokumentiert den Ist-Zustand. Vorlegen müssen Sie ihn bei Verkauf und Vermietung, ab 01.01.2027 auch bei Vertragsverlängerung, neu ausstellen nur ohne gültigen Ausweis. Der Sanierungsfahrplan zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. Er ist freiwillig und ersetzt den Ausweis an keiner Stelle.
Der Ausweis beantwortet die Frage: Wo steht mein Gebäude? Der Fahrplan beantwortet die Frage: Was mache ich als Nächstes? Beide brauchen dieselbe Rechnung.
| Kriterium | Bedarfsausweis | Sanierungsfahrplan |
|---|---|---|
| Zweck | Energetischen Ist-Zustand dokumentieren und vergleichbar machen | Sanierungsmaßnahmen priorisieren und zeitlich staffeln |
| Rechtsgrundlage | § 80 und § 81 GModG, bis 31.12.2026 in der heute geltenden Fassung, ab 01.01.2027 in der Fassung der Novelle vom 23. Juli 2026 | BAFA-Richtlinie Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme, kein GModG-Paragraf |
| Verpflichtend oder freiwillig | Vorlage bei Verkauf und Vermietung, ab 01.01.2027 auch bei Vertragsverlängerung. Neu ausstellen nur, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt | Freiwillig |
| Datenbasis | Bilanzierung nach DIN V 18599 aus Bauunterlagen, Fotos und telefonischen Angaben, ab 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10 | Dieselbe Bilanzierungsnorm, ergänzt um eine Begehung durch den Energieberater |
| Geltungsdauer | 10 Jahre ab Ausstellung nach § 79 Abs. 3 GModG | Keine gesetzliche Frist, sinnvoll bis zur nächsten größeren Maßnahme |
| Ergebnisform | Amtliches Muster mit DIBt-Registriernummer. Nichtwohngebäude bis 2026 ohne Klasse, ab 2027 mit Klasse A bis G, digital und maschinenlesbar | Schriftlicher Bericht mit Maßnahmenpaketen und Kostenschätzung |
| Adressat | Käufer, Mieter, Pächter, Behörden | Der Eigentümer selbst, zur eigenen Investitionsplanung |
| Rolle bei Förderanträgen | Kein Bestandteil der Förderprüfung, liefert aber die Bilanzierungsgrundlage | Grundlage für die BAFA-Förderung der Beratung selbst, löst bei Nichtwohngebäuden keinen Bonus auf die Maßnahmen aus |
Ab 01.01.2027 bekommt der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude erstmals eine Energieeffizienzklasse von A bis G nach Anlage 10a GModG. Gemessen wird das Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude: Klasse F beginnt über dem 2,95-fachen, Klasse G über dem 3,5-fachen. Dieser Ausgangswert ist zugleich der Maßstab, an dem der Sanierungsfahrplan seine Maßnahmenpakete misst.
Ausweise aus 2026 tragen für Nichtwohngebäude noch keine Klasse. Sie bleiben trotzdem zehn Jahre gültig, mehr dazu im Ratgeber zur Gültigkeit des Energieausweises.
Schritt für Schritt
Wie läuft ein Sanierungsfahrplan für ein Nichtwohngebäude ab?
Ein Sanierungsfahrplan für ein Nichtwohngebäude läuft in fünf Schritten: Bestandsaufnahme mit Begehung durch den Energieberater, energetische Bilanzierung nach DIN V 18599, Entwicklung von Maßnahmenpaketen, zeitliche Staffelung und ein schriftlicher Bericht als Ergebnis. Eine fertige Vorlage zum Download biete ich bewusst nicht an. Jedes Gebäude braucht seine eigene Berechnung.
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Bestandsaufnahme und Begehung
Der Energieberater sichtet Baupläne, Verbrauchsdaten und einen vorhandenen Bedarfsausweis, dann folgt seine Begehung vor Ort. Diese Begehung gehört zum Fahrplan und liegt beim Energieberater, nicht bei gewerbepass®.
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Energetische Bilanzierung nach DIN V 18599
Aus den Daten entsteht eine gebäudebezogene Bilanzierung: Ist-Zustand, Vergleich mit einem Referenzgebäude, Schwachstellen an Hülle und Anlagentechnik. Halle, Büro und Lager werden dabei als eigene Zonen gerechnet.
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Maßnahmenpakete entwickeln
Einzelmaßnahmen werden zu sinnvollen Paketen gebündelt, jeweils mit grober Kosten- und Einsparschätzung. Dämmung, Anlagentechnik und Heizung laufen selten unabhängig voneinander: Wer zuerst dämmt, braucht danach eine kleinere Heizung.
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Zeitliche Staffelung festlegen
Die Pakete werden auf kurzfristig, mittelfristig und langfristig verteilt, orientiert an den Lebenszyklen der bestehenden Technik, an ohnehin anstehenden Instandhaltungen und an den Stichtagen 2030 und 2033 aus § 40 GModG.
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Bericht als Entscheidungsgrundlage
Am Ende steht ein schriftlicher Fahrplan. Er dient dem Eigentümer zur eigenen Planung und als Grundlage für Gespräche mit Bank oder Investor, nicht als Fördervoraussetzung für einzelne Maßnahmen.
Beispielrechnung
Wie sieht ein Sanierungsfahrplan an einer echten Lagerhalle aus?
An einer unsanierten Lagerhalle mit Bürotrakt, Baujahr vor 1995, zeigt sich die Staffelung deutlich: erst günstige Sofortmaßnahmen an der Anlagentechnik, dann die Gebäudehülle, zuletzt der Heizungstausch zum Ende der Lebensdauer der bestehenden Anlage.
Warum diese Reihenfolge? Weil jede Stufe die nächste kleiner macht. Eine gedämmte Halle braucht eine kleinere Heizung. Wer zuerst die Heizung tauscht, kauft sie zu groß.
| Zeitraum | Paket | Warum diese Reihenfolge |
|---|---|---|
| Kurzfristig, 0 bis 2 Jahre | Hydraulischer Abgleich, Regelungstechnik, LED-Umrüstung im Bürotrakt | Geringe Investition, kein Eingriff in die Bausubstanz, sofortige Einsparung |
| Mittelfristig, 3 bis 7 Jahre | Dachdämmung der Halle, Fenstertausch im Bürotrakt | Lässt sich mit ohnehin fälligen Instandhaltungsarbeiten am Dach bündeln |
| Langfristig, 8 bis 15 Jahre | Heizungstausch, Prüfung einer PV-Anlage auf dem Hallendach | Sinnvoll zum Lebensdauerende der bestehenden Heizungsanlage |
Dieses Beispiel bildet eine typische Konstellation ab, keine amtliche Vorgabe. Ein amtliches Honorar für einen Sanierungsfahrplan nach Modul 2 gibt es nicht, der Energieberater kalkuliert nach Größe und Aufwand. Das BAFA fördert davon 50 % des Beratungshonorars nach der oben stehenden Staffel, Details im Ratgeber zur BAFA-Förderung.
Ein Detail zur LED-Umrüstung: Eine BEG-Förderung für Innenbeleuchtung in Nichtwohngebäuden gibt es laut BAFA-Förderübersicht seit den Anpassungen vom 21.07.2026 nicht mehr. Die Maßnahme muss sich also allein über die eingesparte Stromrechnung tragen. Im Fahrplan bleibt sie trotzdem vorn, weil sie billig ist und sofort wirkt.
Was beim Ausweis für Hallen anders läuft als beim Bürohaus, steht auf der Seite zum Energieausweis für Lagerhallen.
Zeitachse
Was ändern 2027, 2030 und 2033 an der Planung Ihres Nichtwohngebäudes?
2027 ändert den Ausweis, 2030 die Anforderungen. Ab 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis mit Klasse A bis G. Ab 01.01.2030 darf der Primärenergiebedarf bestehender Nichtwohngebäude nach § 40 GModG höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen, ab 2033 das 2,95-fache, mit Ausnahmen.
Klingt abstrakt. Ist es nicht.
Nach der Gesetzesbegründung trifft die Stufe 2030 ungefähr die schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude, die Stufe 2033 ungefähr 26 Prozent.
Der Energieausweis selbst löst keine Pflicht aus. Den Nachweis nach § 41 GModG müssen Sie nur führen, wenn die Behörde ihn verlangt. Ausnahmen gibt es unter anderem für Baudenkmäler und bei geplantem Abriss, dazu kennt § 40 GModG Fälle, in denen die Anforderung als erfüllt gilt.
Und genau hier wird der Fahrplan wertvoll. Er sagt Ihnen, ob Ihr Gebäude 2030 überhaupt betroffen ist, und wenn ja, welche Maßnahme Sie über die Grenze bringt. Wer das 2026 weiß, plant. Wer es 2029 erfährt, reagiert.
Ein zweiter Termin betrifft den Heizungstausch. Laut KfW zu den BEG-Anpassungen vom Juli 2026 liegt der Höchstbetrag in der Heizungsförderung für Unternehmen, Nichtwohngebäude (Programm 522), bis 150 m² bei 28.000 EUR, darüber gibt es gestaffelte Zuschläge je m². Ab 01.02.2027 sinken diese Höchstbeträge, danach halbjährlich.
Wie die Renovierungsanforderungen im Detail funktionieren, steht im Beitrag zu den Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG ab 2030 und 2033, was sich am Ausweis ändert, im Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht ab 2027.
Zeitliche Einordnung
Wann lohnt sich der Sanierungsfahrplan, und wann nicht?
Ein Sanierungsfahrplan lohnt sich, wenn mehrere Maßnahmen anstehen und die Reihenfolge unklar ist. Er lohnt sich selten, wenn nur eine einzelne Maßnahme geplant ist. Sinnvoll ist er in der Regel nach dem Bedarfsausweis, nicht davor.
Der Grund liegt in der gemeinsamen Rechenbasis.
Bis 31.12.2026 dürfen Sie für ein Nichtwohngebäude noch zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Ab dem 1. Januar 2027 brauchen Sie bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt, einen Bedarfsausweis auf Basis der energetischen Bilanzierung nach § 81 GModG in der neuen Fassung. Er entsteht auf derselben DIN-V-18599-Bilanzierung, die auch der Sanierungsfahrplan braucht.
Wer den Bedarfsausweis ohnehin braucht, hat die fachliche Grundlage für den Fahrplan bereits auf dem Tisch. Das ist keine Werbebehauptung, sondern die Folge derselben Berechnungsnorm.
Freiwillig bleibt der Fahrplan trotzdem, anders als die gesetzlichen Anforderungen, die der Ratgeber zur Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude erklärt.
Die vollständige Zeitachse rund um das Gebäudemodernisierungsgesetz steht im Überblick zum GModG, die konkreten Pflichten für dieses Jahr im Ratgeber Energieausweis-Pflicht Gewerbe 2026.
Kostenlose Vorprüfung startenAus meinem Alltag
Welche Praxis-Tipps sparen Ihnen beim Sanierungsfahrplan Zeit?
Drei Dinge aus meinem Alltag als Aussteller: Fotografieren Sie die Technik, bevor jemand fragt. Benennen Sie die Nutzung jeder Fläche. Geben Sie dem Energieberater dieselben Daten, die ich für den Ausweis bekommen habe.
Tipp 1: Das Typenschild beantwortet drei Fragen auf einmal
Die meisten Rückfragen, die ich stelle, drehen sich um die Technik. Welches Baujahr hat der Kessel? Welche Leistung? Gibt es eine Lüftungsanlage?
Ein Foto vom Typenschild der Heizung, eines von der Lüftung, eines vom Warmwasserspeicher. Per WhatsApp an 0152 060 777 67. Das dauert zwei Minuten und erspart Ihnen das Suchen in alten Ordnern.
Tipp 2: Sagen Sie, wie jede Fläche genutzt wird
Ein beheizter Bürotrakt und eine kaum temperierte Lagerhalle sind zwei verschiedene Welten. DIN V 18599 rechnet sie als getrennte Zonen.
Skizzieren Sie es notfalls von Hand auf dem Grundriss: hier Büro, hier Lager, hier Werkstatt. Das ist Teil meiner Best-Case-Optimierung und verhindert, dass die Halle gerechnet wird wie ein Büro.
Tipp 3: Eine Datensammlung, zwei Dokumente
Geben Sie dem Energieberater den Bedarfsausweis und die Unterlagen, die Sie mir geschickt haben.
Dann beginnt er nicht bei null. Und Sie erzählen die Geschichte Ihres Gebäudes nur einmal.
Häufige Fehler
Welche vier Fehler kosten Eigentümer beim Sanierungsfahrplan Geld?
Die teuersten Fehler: nach einem Bonus suchen, den es für Nichtwohngebäude nicht gibt, die Beratung vor dem Förderantrag beauftragen, den Fahrplan auf einen Verbrauchsausweis stützen und eine schlechte Klasse mit einer Sanierungspflicht verwechseln.
Fehler 1: Den iSFP-Bonus einplanen
Die 5 Prozentpunkte gehören zum Wohngebäude. Wer sie in die Kalkulation für eine Halle schreibt, rechnet mit Geld, das nicht kommt.
Fehler 2: Erst beauftragen, dann beantragen
Laut BAFA muss der Antrag vor Beratungsbeginn gestellt sein. Die Reihenfolge ist nicht verhandelbar. Fragen Sie den Energieberater beim ersten Gespräch, wann er den Antrag stellt.
Fehler 3: Den Fahrplan auf Verbrauchsdaten bauen
Ein Verbrauchsausweis zeigt, was verbraucht wurde, abhängig von Nutzern, Leerstand und Wetter. Welche Wand oder welcher Kessel zuerst dran ist, sagt er nicht. Ab 01.01.2027 ist er für Nichtwohngebäude ohnehin nicht mehr zulässig. Wie sich beide Ausweisarten unterscheiden, zeigt der Vergleich Verbrauch oder Bedarf.
Fehler 4: Eine schlechte Klasse für eine Sanierungspflicht halten
Klasse G heißt nicht: morgen sanieren. Der Ausweis löst keine Pflicht aus. § 40 GModG setzt für bestehende Nichtwohngebäude eigene Grenzwerte ab 2030 und 2033, mit Ausnahmen. Für Wohngebäude gibt es keine individuelle Sanierungspflicht wegen einer Klasse.
Welche Fragen stellen Eigentümer zum Sanierungsfahrplan am häufigsten?
Die häufigsten Fragen drehen sich um den iSFP-Bonus, die Kosten, gemischt genutzte Gebäude, die Gültigkeit alter Ausweise und die Rolle von gewerbepass®. Hier die kurzen Antworten.
Gibt es den geförderten Sanierungsfahrplan (iSFP) und seinen Bonus auch für Nichtwohngebäude?
Nein. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) gehört zur BAFA-Energieberatung für Wohngebäude, und nur dort gibt es den Bonus von 5 Prozentpunkten auf BEG-Einzelmaßnahmen. Für Büro, Halle, Praxis oder Laden fördert das BAFA stattdessen Modul 2 der Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme, mit 50 Prozent Zuschuss auf das Beratungshonorar und ohne Maßnahmenbonus.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Was kostet ein Sanierungsfahrplan für ein Nichtwohngebäude, und wann muss der Förderantrag gestellt sein?
Ein amtliches Honorar gibt es nicht, der Energieberater kalkuliert nach Gebäudegröße und Aufwand. Das BAFA übernimmt nach Modul 2 die Hälfte, gedeckelt nach Nettogrundfläche auf 850, 2.500 oder 4.000 EUR laut Richtlinie vom 13.12.2024. Der Antrag muss laut BAFA gestellt sein, bevor die Beratung beginnt, sonst entfällt der Zuschuss.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Wie sieht es bei einem gemischt genutzten Gebäude aus?
Bei einem Wohn- und Geschäftshaus bilanziert der Energieberater den Nichtwohnanteil getrennt, dieser Teil kann eigenständig über Modul 2 gefördert werden. Für den Wohnanteil gelten die Regeln der Energieberatung für Wohngebäude, dort ist auch ein iSFP möglich. Klären Sie die Trennung vor der Beauftragung, damit beide Anträge zur tatsächlichen Nutzung passen.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Bleibt mein Energieausweis aus 2026 gültig, wenn 2027 die neuen Regeln kommen?
Ja. Ein Energieausweis gilt nach § 79 Abs. 3 GModG zehn Jahre ab Ausstellung, ein 2026 ausgestellter Bedarfsausweis also bis 2036. Es gibt keine Austauschpflicht und kein Umschreiben auf die neuen Klassen A bis G. Vorlegen müssen Sie ihn bei jedem Anlass, neu ausstellen erst, wenn kein gültiger Ausweis mehr vorliegt.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Erstellt gewerbepass® auch Sanierungsfahrpläne?
Nein. Ich stelle bei gewerbepass® Bedarfsausweise für Nichtwohn- und Mischgebäude aus, 899 EUR Festpreis, auf Basis Ihrer Unterlagen, Fotos und eines Telefonats. Sanierungsfahrpläne, Förderanträge und Sanierungsplanung mache ich nicht. Dafür brauchen Sie einen gelisteten Energieberater. Mein Bedarfsausweis liefert ihm die Rechenbasis, mit der er weiterarbeiten kann.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Ihr nächster Schritt
Womit fangen Sie am besten an?
Holen Sie zuerst den Bedarfsausweis, dann den Fahrplan. Der Ausweis liefert die Zahlen, der Energieberater die Reihenfolge, und Sie entscheiden mit beidem in der Hand, was 2027, 2030 und 2033 auf Ihr Gebäude zukommt.
Sie müssen dafür nicht alles wissen.
Sie müssen nur anfangen.
Schicken Sie mir, was Sie haben: Grundrisse, Fotos, Baujahr, Fotos der Heizung. Fehlt etwas, klären wir es am Telefon. Ich prüfe kostenlos, welcher Bedarfsausweis zu Ihrem Gebäude passt. Den fertigen Ausweis haben Sie 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.
| Leistung | Preis und Lieferung |
|---|---|
| Vorprüfung Ihres Nichtwohngebäudes | kostenlos |
| Bedarfsausweis Nichtwohngebäude nach DIN V 18599 | 899 EUR Festpreis |
| Lieferung | 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
Kostenlose Vorprüfung anfordern oder direkt anrufen: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.
Mehr zum Ausweis selbst auf der Seite Energieausweis für Nichtwohngebäude, zu den Preisen im Vergleich unter Kosten des Energieausweises für Nichtwohngebäude, alle Themen in der Ratgeber-Übersicht für Nichtwohngebäude.
Wo prüfen Sie die Angaben selbst nach?
Die Förderzahlen und Paragrafen auf dieser Seite stammen aus diesen amtlichen Quellen und Fachberichten.
- BAFA, Modul 2 Energieberatung für Nichtwohngebäude
- BAFA, Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme
- BAFA, BEG-Förderprogramm im Überblick
- KfW, Anpassungen der BEG 2026
- KfW, individueller Sanierungsfahrplan (Wohngebäude)
- dena-Gebäudereport 2026
- § 81 GModG, Bedarfsausweis in der geltenden Fassung
- BGBl. 2026 I Nr. 226, GModG-Novelle vom 23. Juli 2026
- BAFA-Förderung für Nichtwohngebäude, im Detail
