Energieausweis Nichtwohngebäude Freiburg: Wissen Sie, wie Ihre Gewerbeimmobilie wirklich abschneidet?

Die Freiburger Altstadt rund um die Kaiser-Joseph-Straße gilt als geschützte Gesamtanlage. Das bedeutet: Jede sichtbare bauliche Veränderung, ausdrücklich auch eine PV-Anlage oder eine neue Dacheindeckung, braucht die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde.

Viele Eigentümer nehmen an, der Ensembleschutz befreie sie automatisch von den GModG-Pflichten. Das stimmt nicht. Das Gesetz kennt Ausnahmen für einzelne Renovierungsanforderungen, wenn sie mit dem Schutzstatus kollidieren, von der Ausweispflicht sind Baudenkmäler aber nur bis 31. Dezember 2026 ausgenommen.

Weil in den Gründerzeit- und Nachkriegsbauten der Altstadt selten lückenlose Verbrauchsdaten vorliegen und Verbrauchsausweise seit August 2026 ohnehin nicht mehr angeboten werden, rechnen wir hier praktisch immer den Bedarfsausweis: die einzige Ausweisart, die den baulichen Zustand unabhängig vom Nutzerverhalten und der Denkmalschutzauflage sauber abbildet.

Im Gewerbegebiet Haid und im Industriegebiet Nord prägen Hallen aus den 1970er- bis 1990er-Jahren das Bild, viele mit hohem Anteil an Prozesswärme und Prozesskälte. Für den Energieausweis zählt das nicht automatisch mit: Die GModG-Gebäudebilanz nach DIN V 18599 erfasst Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung, nicht die Produktionswärme, den Maschinenstrom oder die Druckluft der Anlagen.

Wer beides vermischt, bekommt einen Ausweis, der weder für die Bank noch für den Käufer aussagekräftig ist. Wir trennen deshalb sauber zwischen Gebäudekonditionierung und Prozessenergie, bevor wir rechnen.

Im IG Nord zeigt sich das besonders deutlich: Nutzt eine Energiezentrale industrielle Abwärme für die Fernwärmeversorgung der Halle, zählt das zur Gebäudebilanz. Fließt dieselbe Wärme direkt in den Produktionsprozess, bleibt sie außen vor.

Das Güterbahnhof-Areal zeigt, was in Freiburg baulich möglich ist: Das städtische Multifunktionsgebäude D4 dort ist im Passivhausstandard gebaut, an die Fernwärme angeschlossen und trägt eine PV-Überkopfanlage auf rund 60 Prozent der belegbaren Dachfläche mit etwa 22,4 kWp. Das ist aber kein automatischer Standard für jeden Neubau im Quartier, verbindlich wird er nur über den jeweiligen Bebauungsplan oder einen städtebaulichen Vertrag.

Im Vauban gelten historisch strengere Werte: Der Freiburger Niedrigenergiestandard lag bei rund 65 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, die Passivhäuser dort bei etwa 15. Das sind Werte aus der Quartiersentwicklung, keine heutigen GModG-Grenzwerte.

Für den Energieausweis zählt trotzdem der reale bauliche Zustand des einzelnen Gebäudes, nicht der Ruf des Quartiers. Bei Neubau am Güterbahnhof ist der Bedarfsausweis als GModG-Nachweis ohnehin Pflicht.

Freiburg hat mit dem Masterplan Wärme 2030 eine kommunale Wärmeplanung und ein Wärmekataster vorgelegt. Langfristig soll rund die Hälfte des Wärmebedarfs über Fernwärme gedeckt werden. Das ist eine strategische Karte, kein Anschlussversprechen und schon gar kein Ersatz für den Energieausweis.

Wer jetzt die Heizung tauscht, sollte trotzdem wissen, ob sein Gebäude in einem der geplanten Fernwärmegebiete liegt, das entscheidet über die sinnvolle Reihenfolge von Sanierung und Anlagentechnik.

Dazu kommt die baden-württembergische PV-Pflicht: seit 1. Januar 2022 für Neubauten von Nichtwohngebäuden ab Bauantrag, seit 1. Januar 2023 auch bei grundlegender Dachsanierung, jeweils mit mindestens 60 Prozent der geeigneten Dachfläche. Es handelt sich um eine Mindestinstallationspflicht, keine Autarkiepflicht, sie entfällt nur bei technischer Unmöglichkeit, wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder einer Kollision mit anderen Pflichten wie dem Denkmalschutz in der Altstadt.

Für den Energieausweis zählt am Ende die reale Anlagentechnik nach dem Heizungstausch, nicht die Planung auf dem Papier.