Bis Ende 2026: Kennwerte, aber keine NWG-Buchstabenklasse
Wer heute einen Nichtwohngebäude-Ausweis liest, sieht Kennwerte für Wärme und Strom, die Nutzung des Gebäudes sowie passende Vergleichswerte. Eine gesetzliche Klasse von A+ bis H gehört dagegen zum Wohngebäude-Ausweis. § 86 der bis Ende 2026 geltenden Fassung regelt ausdrücklich die Energieeffizienzklasse eines Wohngebäudes.
Das ist mehr als eine sprachliche Kleinigkeit. Eine Wohngebäude-Skala auf ein Büro, einen Laden oder eine Lagerhalle zu übertragen, erzeugt eine Genauigkeit, die das geltende Ausweismuster nicht hergibt.
Warum haben Nichtwohngebäude heute keine Buchstabenklasse, Wohngebäude aber schon?
Wohngebäude haben eine gesetzliche Klasse, weil § 86 GModG in der bis Ende 2026 geltenden Fassung nur für sie eine Skala nach Anlage 10 vorsieht. Für Nichtwohngebäude fehlt bislang die passende Rechtsgrundlage, weil ihre Nutzungen zu unterschiedlich sind, um sie an einem einzigen Kennwert zu messen. Die Novelle schließt diese Lücke erst zum 1. Januar 2027.
Der Grund liegt im Gebäude selbst. Ein Büro, eine Werkstatt und ein Kühlhaus zählen alle zu den Nichtwohngebäuden. Was genau darunter fällt, klärt der Ratgeber Was ist ein Nichtwohngebäude. Sie haben völlig unterschiedliche Anforderungen an Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung. Deshalb bekommt jedes Nichtwohngebäude ab 2027 ein eigenes Referenzgebäude als Maßstab statt einer starren Wohngebäude-Skala.
Was die Skala im Energieausweis tatsächlich zeigt
Statt eines Buchstabens finden Sie auf Seite 2 des Ausweises einen farbigen Doppelbalken, den viele schlicht die Skala nennen. Er läuft von 0 bis über 700 kWh pro Quadratmeter und Jahr und trägt zwei Werte: den Endenergiebedarf, also die Energie, die Sie einkaufen, und den Primärenergiebedarf, der die Vorkette der Energieträger einrechnet.
Ein Pfeil nach unten markiert, wo Ihr Gebäude steht. Zwei Pfeile nach oben setzen den Rahmen: der Anforderungswert für einen GModG-Neubau und der für einen modernisierten Altbau. Erst dieser Vergleich macht die Zahl lesbar. Ein Wert von 130 kWh pro Quadratmeter und Jahr sagt für sich genommen nichts, im Verhältnis zu den beiden Marken dagegen sehr viel.
Genau diese Skala bleibt ab 2027 erhalten. Sie bekommt lediglich die Buchstabenklasse an die Seite gestellt. Wer heute einen Ausweis erstellen lässt, verliert also nichts, sondern liest sein Gebäude nur ohne Buchstaben.
Wie lese ich die Skala im Energieausweis Schritt für Schritt?
Die Effizienzskala liest sich in vier Schritten: den Endenergiewert notieren, den Primärenergiewert daneben legen, beide gegen die beiden Vergleichspfeile für Neubau und modernisierten Altbau halten, und ab 2027 zusätzlich die Effizienzklasse neben dem Verhältniswert ablesen. Ohne diesen Vergleich bleibt jede einzelne Zahl schwer einzuordnen.
- 1. Endenergiekennwert finden: Er steht oben auf dem Balken und zeigt, wie viel Energie Sie tatsächlich einkaufen.
- 2. Primärenergiekennwert finden: Er steht darunter und rechnet die Vorkette des Energieträgers mit ein.
- 3. Beide Werte an den Pfeilen spiegeln: Der eine Pfeil markiert einen GModG-Neubau, der andere einen modernisierten Altbau.
- 4. Ab 2027 die Effizienzklasse lesen: Sie steht neben dem Verhältniswert R und fasst den Vergleich zum Referenzgebäude in einem Buchstaben zusammen.
Ab 1. Januar 2027: Das Referenzgebäude wird zum Maßstab
Das GModG vergleicht den errechneten Primärenergiebedarf des tatsächlichen Nichtwohngebäudes mit dem Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes. Dieses Referenzgebäude hat dieselbe Geometrie, Nettogrundfläche, Ausrichtung und Nutzung. Gebäudehülle und Anlagentechnik werden jedoch mit gesetzlich festgelegten Referenzwerten angesetzt, bei einem Primärenergiefaktor von 0,7 nach § 86 Absatz 4 Satz 2 GModG.
Verhältniswert R
Primärenergiebedarf tatsächliches Gebäude ÷ Primärenergiebedarf Referenzgebäude
Die Klassen A bis G in der Tabelle
Die reinen Verhältniswerte sagen wenig, solange sie nicht auf ein konkretes Gebäude und einen konkreten Anlass bezogen werden. Deshalb steht neben jeder Klasse eine Einordnung, wo sie typischerweise im Bestand auftaucht und was das für einen Verkauf oder eine Vermietung bedeutet.
| Klasse | Verhältniswert | Einordnung zum Referenzgebäude | Typischer Gebäudebestand | Verkauf und Vermietung | Naheliegender nächster Schritt |
|---|---|---|---|---|---|
| A | R ≤ 1,00 | Referenzgebäude-Niveau, zusätzlich Nullemissionsgebäude Pflicht. | In der Praxis fast ausschließlich konsequente Neubauten. | Stärkstes Verkaufs- und Vermietungsargument, das der Markt bietet. | Für Bestandsgebäude selten ein realistisches Nahziel. |
| B | 1,00 < R ≤ 1,48 | Bedarf bis zum 1,48-Fachen des Referenzgebäudes. | Neuere, gut gedämmte Büro- und Gewerbebauten ohne Nullemissions-Anforderung. | Überdurchschnittlich, erleichtert Vermietung und Finanzierungsgespräche. | Gezielte Nachrüstung bei Regelungstechnik und Beleuchtung kann Richtung A wirken. |
| C | 1,48 < R ≤ 1,97 | Bedarf bis zum 1,97-Fachen des Referenzgebäudes. | Sanierte oder jüngere Bestandsgebäude mit solider Anlagentechnik. | Marktüblich, löst bei Käufern und Mietern in der Regel keine Rückfragen aus. | Anlagentechnik prüfen, oft der günstigste Hebel Richtung B. |
| D | 1,97 < R ≤ 2,46 | Bedarf bis zum 2,46-Fachen des Referenzgebäudes. | Große Zahl älterer, teilmodernisierter Büro-, Verkaufs- und Lagerflächen. | Solide Mitte, aber zunehmend Erklärungsbedarf gegenüber Mietern und Käufern. | Gebäudehülle, also Dämmung und Fenster, wird zum nächsten sinnvollen Prüfpunkt. |
| E | 2,46 < R ≤ 2,95 | Bedarf bis zum 2,95-Fachen des Referenzgebäudes. | Unsanierte Bestandsgebäude mit älterer Heiz- und Lüftungstechnik. | Verhandlungsargument für die Gegenseite, Finanzierung wird häufiger im Detail geprüft. | Heizungstausch und Anlagentechnik meist der wirtschaftlichste erste Schritt. |
| F | 2,95 < R ≤ 3,50 | Bedarf bis zum 3,50-Fachen des Referenzgebäudes. | Ältere Gewerbeimmobilien ohne wesentliche energetische Modernisierung. | Deutlich schwächere Verhandlungsposition, Rückfragen von Banken sind wahrscheinlich. | Ein geordneter Sanierungsfahrplan lohnt sich, siehe Abschnitt zur Sanierungspflicht. |
| G | R > 3,50 | Mehr als das 3,50-Fache des Referenzgebäudes. | Unsanierte Altbestände, oft mit veralteter Heiztechnik und ungedämmter Hülle. | Größte Erklärungslast bei Verkauf und Vermietung, genauerer Blick von Käufern und Banken. | Eigener Abschnitt weiter unten, plus kostenlose Einordnung durch die Vorprüfung. |
Die Intervallgrenzen sind wörtlich aus Anlage 10a des verkündeten Gesetzes übernommen (BGBl. 2026 I Nr. 226). Für Klasse A gilt zusätzlich die gesetzliche Nullemissions-Anforderung. Die Spalten Gebäudebestand, Verkauf/Vermietung und nächster Schritt sind redaktionelle Einordnungen, keine amtlichen Grenzwerte.
Welche Klassen gibt es oberhalb von A (A+, A0), und was heißt das für Neubauten?
Für Nichtwohngebäude gibt es nach der verkündeten Anlage 10a keine Klasse oberhalb von A: Die Skala reicht von A bis G, ohne A+ oder A0. Der Suchbegriff kommt meist aus der Wohngebäude-Welt, wo die Klasse A+ bereits existiert. Für ein Nichtwohngebäude ist Klasse A zugleich die strengste erreichbare Stufe.
Wichtig ist dabei die zusätzliche Hürde: Ein Verhältniswert von höchstens 1,00 reicht für Klasse A allein nicht aus. Nach § 86 Absatz 3 GModG muss das Nichtwohngebäude zugleich ein Nullemissionsgebäude sein, darf also am Standort keine Emissionen aus fossiler Energie verursachen. Für die meisten Neubauten ist das ein anspruchsvolles, aber erreichbares Ziel, für Bestandsgebäude in der Regel nicht.
Energieeffizienzklasse G: was sie bedeutet und was nicht
Klasse G bedeutet einen Primärenergiebedarf von mehr als dem 3,50-Fachen des Referenzgebäudes, die schwächste Stufe der neuen Skala. Sie beschreibt einen energetischen Zustand, keinen rechtlichen Mangel. Eine automatische Sanierungspflicht folgt aus der Klasse allein nicht. Genau dieser Punkt wird bei Nichtwohngebäuden oft mit der Wohngebäude-Diskussion vermischt.
Was Klasse G bei einem Nichtwohngebäude nicht auslöst: keinen automatischen Sanierungsbescheid, kein pauschales Verkaufs- oder Vermietungsverbot und keinen Entzug der Registriernummer. Was sie tatsächlich verändert: Käufer, Mieter und Banken sehen den Wert schwarz auf weiß im Ausweis und in der Immobilienanzeige, ab 2027 mit Pflichtangabe nach § 87 GModG.
Davon getrennt zu prüfen ist die Renovierungsanforderung des ab 2027 geltenden § 40 GModG: Bestehende Nichtwohngebäude dürfen ab dem 1. Januar 2030 das 3,5-Fache und ab dem 1. Januar 2033 das 2,95-Fache des Referenzgebäude-Bedarfs nicht überschreiten, mit eigenen Ausnahmen etwa für Baujahre ab 1996, Wärmepumpen- und Biomasseheizungen oder Fernwärmeanschluss. Diese Anforderung gehört nicht in die Klassendefinition, sondern in den Ratgeber Sanierungspflicht ab 2030 und 2033.
Welche Klasse hat mein Gebäude voraussichtlich, und woran erkenne ich das grob?
Ohne Berechnung lässt sich die Klasse nicht exakt bestimmen, aber Baujahr, Sanierungsstand und Anlagentechnik geben eine grobe Richtung vor. Ein unsaniertes Gebäude mit alter Heizung liegt eher in Klasse E bis G, ein modernisiertes Gebäude mit erneuerter Anlagentechnik eher in Klasse C bis D. Verlässlich wird die Einordnung erst mit der tatsächlichen Berechnung nach DIN V 18599.
Drei Fragen geben eine erste Orientierung: Wann wurde die Gebäudehülle zuletzt gedämmt? Wie alt ist die Heizungsanlage? Gibt es eine geregelte Lüftung oder Kühlung? Wer diese Fragen nicht sicher beantworten kann, bekommt in der kostenlosen Vorprüfung eine realistische Einschätzung, ohne dass dafür schon Berechnungsunterlagen vorliegen müssen.
Was bedeutet die Klasse für Verkauf, Vermietung und Finanzierung?
Ab 1. Januar 2027 gehört die Effizienzklasse nach § 87 GModG zu den Pflichtangaben einer kommerziellen Immobilienanzeige, sofern zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt, neben Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiekennwert und Baujahr. Käufer, Mieter und finanzierende Banken sehen den Wert damit schon vor der Besichtigung. Das verändert nicht die Rechtslage, aber die Verhandlung.
Eine gute Klasse wird zum sichtbaren Vorteil in der Anzeige. Eine schwächere Klasse verlangt eine ehrliche Antwort auf die nächste Frage, die kommt: Wie hoch sind die Betriebskosten, und was ist geplant. Bei der Finanzierung gilt: Eine niedrige Klasse ersetzt keine Bonitätsprüfung, führt aber häufiger zu genaueren Rückfragen zum energetischen Zustand des Objekts.
Eine Klasse ist noch kein Sanierungsbescheid
Eine schlechte Klasse ist ein wichtiges Signal. Sie löst aber nicht allein eine automatische Sanierungspflicht aus. Maßgeblich sind die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen, Fristen, Ausnahmen und der konkrete Gebäudefall.
Genau deshalb trennen wir in unseren Inhalten drei Dinge sauber: den Wert im Energieausweis, eine gesetzliche Handlungspflicht und eine wirtschaftlich sinnvolle Empfehlung.
Wie kommt man von einer schlechten in eine bessere Klasse, und was bringt welcher Schritt?
Der Verhältniswert verbessert sich, wenn der tatsächliche Primärenergiebedarf sinkt. Erfahrungsgemäß wirkt die Anlagentechnik, also Heizung, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung, schneller und oft wirtschaftlicher als eine Sanierung der Gebäudehülle. Beide Wege lassen sich kombinieren, die Reihenfolge macht dabei den Unterschied.
Eine sinnvolle Prüfreihenfolge beginnt bei der Anlagentechnik: eine veraltete Heizung, eine ungeregelte Lüftung oder eine alte Beleuchtung treiben den Primärenergiebedarf oft überproportional nach oben. Erst danach lohnt der Blick auf Dämmung, Fenster und Verschattung, weil diese Maßnahmen in der Regel höhere Investitionen und längere Vorlaufzeiten haben.
Belastbare Zahlen zu Kosten oder erzielbaren Klassensprüngen hängen stark vom Einzelgebäude ab und lassen sich seriös nur mit einer konkreten Berechnung nennen. Genau das leistet ein Bedarfsausweis nach DIN V 18599, den der Ratgeber DIN V 18599 verständlich erklärt vertieft.
Was Eigentümer jetzt sinnvoll vorbereiten können
Ausweis prüfen
Ausstellungsdatum, Gültigkeit, Gebäudekategorie und Datengrundlage kontrollieren.
Unterlagen sichern
Grundrisse, Bauteilaufbauten, Heizungs-, Lüftungs-, Kühl- und Beleuchtungsdaten zusammenstellen.
Anlass klären
Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und ab 2027 auch Vertragsverlängerungen getrennt betrachten.
Nicht raten
Aus der heutigen Darstellung keine vermeintliche A-bis-H-Klasse für das Nichtwohngebäude ableiten.
Ihr Gebäude braucht keine Vermutung
In der kostenlosen Vorprüfung ordnet Stephan Grosser Ihren vorhandenen Ausweis, die Gebäudedaten und den konkreten Anlass ein. Sie erfahren, was belastbar ist, was fehlt und ob ein neuer Bedarfsausweis sinnvoll oder erforderlich ist.
Häufige Fragen
Haben Nichtwohngebäude heute eine Energieeffizienzklasse?
Bis zum 31. Dezember 2026 sieht das GModG für Nichtwohngebäude keine gesetzliche Buchstabenklasse wie A+ bis H vor. Diese Skala gehört zu Wohngebäuden. Nichtwohngebäude werden im Energieausweis mit Bedarfs- beziehungsweise Verbrauchskennwerten und Vergleichswerten dargestellt.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Welche Energieeffizienzklassen gelten für Nichtwohngebäude ab 2027?
Ab dem 1. Januar 2027 führt die GModG-Novelle für Nichtwohngebäude die Klassen A bis G ein. Grundlage ist das Verhältnis des Primärenergiebedarfs des tatsächlichen Gebäudes zum Primärenergiebedarf seines Referenzgebäudes, verankert in § 86 Absatz 4 und Anlage 10a GModG.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Was bedeutet Klasse A bei einem Nichtwohngebäude?
Ein Verhältniswert von höchstens 1,00 reicht allein nicht. Klasse A setzt zusätzlich voraus, dass das Nichtwohngebäude ein Nullemissionsgebäude im Sinne des § 86 Absatz 3 GModG ist. Klassen oberhalb von A wie A+ oder A0 sieht die Nichtwohngebäude-Skala nicht vor.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Was bedeutet Energieeffizienzklasse G konkret?
Klasse G bedeutet einen Primärenergiebedarf von mehr als dem 3,50-Fachen des Referenzgebäudes, die schwächste der sieben Klassen. Sie ist ein Signal für hohen Modernisierungsbedarf, aber keine automatische Sanierungspflicht und kein Ausschlusskriterium für Verkauf oder Vermietung.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Löst eine Klasse F oder G automatisch eine Sanierungspflicht aus?
Nein. Der Energieausweis und seine Klasse lösen nicht allein eine Sanierungspflicht aus. Ob konkrete Anforderungen greifen, richtet sich nach den jeweiligen gesetzlichen Tatbeständen, Fristen und Ausnahmen. Ausweisklasse und Handlungspflicht müssen getrennt geprüft werden.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Wo genau finde ich die Skala im Energieausweis?
Der farbige Doppelbalken mit Endenergie- und Primärenergiewert steht auf Seite 2 des Ausweises. Ab 2027 kommt die Effizienzklasse als eigenes Feld hinzu, direkt neben dem Verhältniswert zum Referenzgebäude.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Bleibt ein vor 2027 ausgestellter Energieausweis gültig?
Ein ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre nach § 79 Absatz 3 GModG. Der 1. Januar 2027 macht einen bestehenden Ausweis nicht automatisch ungültig. Bei bestimmten Änderungen am Gebäude kann allerdings vorher ein neuer Ausweis erforderlich werden.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Amtliche Quellen
- Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, insbesondere Artikel 2, §§ 40, 85, 86, 87 und Anlage 10a
- § 86 GModG in der bis Ende 2026 geltenden Fassung (Wohngebäude-Skala)
- § 79 GModG, Grundsätze und Gültigkeitsdauer
- Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, Artikel 16
- GModG: verkündete Stichtage für Energieausweise
- Neue Energieeffizienzklassen: was A bis G für Gewerbe bedeutet
