Energieausweis Arztpraxis Freiburg: vom Praxisbau in der Haid bis zum MVZ im Gewerbegebiet Süd

Wo liegen Freiburgs Praxisimmobilien, und warum verrät die Lage nicht das Baujahr?

Die Freiburger Wirtschaftsförderung nennt zwei Gewerbegebiete ausdrücklich mit Gesundheitsnutzung. Das erste ist die Haid im Südwesten, nahe dem Rieselfeld. Dort ist die Gesundheitsbranche besonders stark vertreten, und Arztpraxen stehen ausdrücklich unter den Nutzungen. Daneben sitzen dort Medizintechnik-Unternehmen wie Stryker Leibinger, Straumann oder MSC Freiburg. Das zweite ist das Gewerbegebiet Süd zwischen Haslach und St. Georgen. Dort gehören Medizintechnik und Gesundheitswirtschaft zum Branchenprofil, genannt werden unter anderem das MVZ Clotten mit Labor und REHA SÜD.

Für die Haid beschreibt die Stadt moderne, architektonisch hochwertige Büro- und Dienstleistungsbauten. Sie sieht dort einen Trend weg vom Industriebau hin zu mehr Aufenthaltsqualität. Die Freiburger Gesundheitslandschaft prägen außerdem die Standorte des Universitätsklinikums im Stühlinger, in Herdern und im Institutsviertel. Das sind Klinikbauten mit eigener Geschichte. Für eine Praxis in einem Gewerbe- oder Wohnhaus lässt sich daraus kein Baualter ableiten.

Eine belastbare stadtweite Statistik zum Baualter Freiburger Arztpraxen gibt es nicht. Für Ihren Bedarfsausweis zählt deshalb das konkrete Haus. Baujahr, Bauteile und spätere Umbauten lesen wir aus Baugenehmigung, Baubeschreibung und Plänen, nicht aus dem Stadtteil. Fehlen diese Unterlagen, führt der Weg über die Bauakteneinsicht beim Baurechtsamt und nicht über eine Schätzung aus der Lage.

Welche Technik einer Freiburger Praxis geht in die Berechnung ein, und welche Rolle spielt die Fernwärme?

Eine Praxis wird nicht wie eine Wohnung gerechnet, sondern in Zonen. Behandlung, Labor und Sterilisation, Wartebereich und Anmeldung, Verwaltung und Nebenräume haben eigene Nutzungszeiten und eigene Technik. Für Ausweise bis 31.12.2026 gilt dafür die DIN V 18599:2018-09, ab 1. Januar 2027 die DIN/TS 18599:2025-10. In die Bilanz fließt die fest eingebaute Gebäudetechnik ein, also Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung. Röntgengerät, Sterilisator oder Laborgeräte sind Medizintechnik und keine Gebäudetechnik. Nennen Sie uns diese Geräte trotzdem, damit wir sauber abgrenzen können.

Freiburgs kommunaler Wärmeplan heißt Masterplan Wärme. Der Gemeinderat hat ihn 2021 beschlossen. Er wird schrittweise umgesetzt und bis 2028 fortgeschrieben, langfristig sollen rund 50 Prozent des Wärmebedarfs über Fernwärme gedeckt werden. Derzeit werden laut Stadt circa acht Kilometer neue Leitungen pro Jahr verlegt, Schwerpunkt sind die Wärmeverbünde Süd und West. Einen Anschlusszwang für bestehende Gebäude gibt es laut Stadt nicht.

Für den Ausweis heißt das: Wir rechnen mit der Heizung, die heute im Haus steht, nicht mit einem geplanten Anschluss. Die städtische Ausbaukarte zeigt den Stand für Ihr Grundstück: bereits erschlossen, bis Ende 2028 oder ab 2029 eingeplant oder noch ohne Zeitplan. Maßgeblich ist die Straßen- und Grundstückslage, nicht der Stadtteil. Tipp aus dem Alltag: Fotografieren Sie die Typenschilder von Kessel oder Fernwärme-Übergabestation und vom Lüftungsgerät. Das erspart die meisten Rückfragen.

Was gilt bis Ende 2026 und was ab 1. Januar 2027 für Ihre Praxisimmobilie?

Seit 29.07.2026 heißt das Gesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Bis 31.12.2026 gilt das bisherige Ausweisrecht. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ist der Ausweis nach § 80 GModG spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Nichtwohngebäude dürfen bis dahin noch einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis haben und tragen keine Effizienzklasse. Wir erstellen für Praxen ausschließlich den Bedarfsausweis.

Ab 1. Januar 2027 bekommt ein Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis. Er zeigt erstmals eine Klasse von A bis G im Verhältnis zu einem Referenzgebäude. Neu als Anlass ist die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags, und die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt. In der IHK-Standortumfrage 2025 bewerten Freiburger Unternehmen die Verfügbarkeit von Gewerbeflächen nur mit der Note 3,60 und die Miet- und Kaufpreise mit 3,89. In so einem Markt kann die Verlängerung des Praxismietvertrags der naheliegende Weg sein. Ab 2027 braucht auch sie einen gültigen Ausweis.

Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, ein Austausch ist nicht nötig. Die Klasse selbst löst keine Sanierung aus. § 40 GModG setzt für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude ab 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 2033 das 2,95-Fache des Referenzwerts. Dazu gibt es Ausnahmen und Erfüllungsfiktionen, darunter Fernwärme. Ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis taugt nach § 41 Satz 3 GModG nur bedingt als Nachweis. Sein Primärenergiebedarf darf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Endwerts der Skala auf dem Ausweis betragen. Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, drohen nach § 108 GModG bis zu 10.000 EUR Bußgeld.

Liegt die Praxis in einem Haus mit Wohnungen, wird bis 31.12.2026 getrennt, wenn der Nichtwohnanteil erheblich ist und die Technik sich wesentlich unterscheidet. Dann gibt es einen Ausweis für den Nichtwohnteil und einen für die Wohnungen. Beide stellen wir als Paket für 899 EUR statt 1.298 EUR aus, der Wohnausweis ist geschenkt. Ab 1. Januar 2027 gibt es dafür einen einzigen Bedarfsausweis mit Zonen für das ganze Gebäude, so wie beim Nichtwohngebäude. Welche Skala darauf steht, folgt aus der überwiegenden Nutzung des Hauses.