Energieausweis Arztpraxis Potsdam: Praxis im Altbau vor 1949, Bauakte erst ab etwa 1950

Warum hilft die Potsdamer Bauakte bei Praxen im Altbau von vor 1949 nur teilweise?

Wo in Potsdam die meisten Praxen liegen, weisen die ausgewerteten Quellen nicht aus. Die Wirtschaftsförderung zählt rund 500 ambulant tätige Ärztinnen und Ärzte, die Stadt nennt fünf Kliniken, darunter das zentral gelegene Klinikum Ernst von Bergmann als größtes Haus. Die IHK Potsdam führt Büro- und Praxisräume gemeinsam in ihren Mietlagen: Innenstadt, Babelsberg, die Brandenburger, Berliner, Jäger-, Nauener und Teltower Vorstadt sowie Bornstedt, Drewitz, Schlaatz, Stern, Waldstadt und Zentrum-Ost.

Diese Lagen sind sehr unterschiedlich alt. In der Brandenburger Vorstadt stammen laut Stadtstatistik Stadtteile 2022 79,4 Prozent der Gebäude von vor 1949, in der Historischen Innenstadt 774 von 1.152 Gebäuden. Die Großwohnsiedlung Schlaatz entstand dagegen überwiegend in den 1980er-Jahren, Drewitz überwiegend zwischen 1987 und 1991 (Angaben Stand 2015). Für Ihren Ausweis heißt das: Ein Praxisraum im Altbau von vor 1949 und einer im Gebäude einer Großwohnsiedlung der 1980er-Jahre werden mit ganz anderen Bauteilwerten gerechnet.

Die Untere Bauaufsichtsbehörde der Landeshauptstadt bietet Bauakten von etwa 1950 bis heute zur Einsicht an, nur mit vorheriger Terminabsprache, Archivakten dürfen nicht mitgenommen werden. Bei einem Haus von vor 1949 kann der ursprüngliche Bauantrag dort also fehlen, ein später genehmigter Umbau zur Praxis kann dagegen in der Akte stehen. Notieren Sie vorher, was Sie suchen: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten und die Baubeschreibung.

Für den schriftlichen Antrag auf abgeschlossene Akten nennt die Stadt Antragstellerdaten, Straße, Hausnummer, Gemarkung, Flur und Flurstück sowie das berechtigte Interesse, dazu den Eigentümernachweis und eine Vollmacht, wenn jemand anderes als der Eigentümer fragt. Fehlt der alte Bauantrag trotzdem, ist das kein Hindernis: Dann ordnen wir Baujahr und Bauteile anhand Ihrer Fotos, Grundrisse und Angaben zur letzten Sanierung ein, statt aus der Lage zu schätzen.

Was bedeuten Potsdams Fernwärme und Wärmeplan für den Bedarfsausweis Ihrer Praxis?

Laut Energie und Wasser Potsdam beziehen rund 60 Prozent der Potsdamer Haushalte bereits Fernwärme, die Netzgesellschaft Potsdam beschreibt ein Netz mit mehr als 450 km Rohrleitungen. Als Erweiterungsgebiete nennt der Anbieter unter anderem Innenstadt, Nauener und Brandenburger Vorstadt sowie Babelsberg Nord und Süd, also genau Lagen, in denen die IHK Mieten für Praxisräume ausweist. Die Karte ist laut Anbieter vereinfacht; ob Ihr Haus angeschlossen oder anschließbar ist, klärt nur die adressbezogene Prüfung.

Für die Berechnung zählt allein die Heizung, die heute im Haus eingebaut ist: Fernwärme-Übergabestation, Gaskessel oder eine andere Anlage. Ein Erweiterungsgebiet auf der Karte ist noch kein Anschluss. Den kommunalen Wärmeplan hat die Stadtverordnetenversammlung am 3. Juni 2026 beschlossen; laut Stadt ist er strategisch angelegt, zeigt die Entwicklung der Wärmeversorgung bis 2045 und sieht in dicht bebauten Gebieten Wärmenetze als sinnvoll an.

In der Praxis selbst trennen wir die Flächen nach Nutzung: Behandlung, Wartebereich, Anmeldung, Verwaltung und Nebenräume. Bilanziert wird die fest eingebaute Gebäudetechnik, also Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung. Medizinische Geräte nennen Sie uns nur, damit wir sie davon sauber abgrenzen. Bis 31.12.2026 rechnen wir nach DIN V 18599:2018-09, ab 1. Januar 2027 gilt DIN/TS 18599:2025-10.

Was gilt bis Ende 2026 und was ab 1. Januar 2027 für Praxisimmobilien in Potsdam?

Seit 29. Juli 2026 heißt das Gesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), das neue Ausweisrecht beginnt aber erst am 1. Januar 2027. Bis 31.12.2026 gilt das bisherige Recht: Für Nichtwohngebäude sind Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erlaubt, eine Effizienzklasse gibt es nicht. Ab 01.01.2027 bekommt ein Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis nur noch einen Bedarfsausweis, erstmals mit Klassen von A bis G. Wir erstellen ohnehin ausschließlich Bedarfsausweise.

Für vermietete Praxen ist eine Neuerung besonders wichtig: Ab 2027 löst auch die Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags die Vorlagepflicht aus, so wie bisher Verkauf und Neuvermietung. Außerdem entfällt die Ausnahme für Baudenkmäler. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, auch ohne Klasse. Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, drohen nach § 108 GModG bis zu 10.000 EUR Bußgeld.

Liegt Ihre Praxis in einem Haus mit Wohnungen, gilt bis 31.12.2026: Ist der Nichtwohnanteil erheblich, also über 10 Prozent der Nutzfläche, und unterscheiden sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich, werden zwei Ausweise ausgestellt. Beide erstellen wir im Paket für 899 statt 1.298 EUR. Ab 1. Januar 2027 bekommt das ganze Haus einen einzigen Bedarfsausweis mit Zonen, so wie ein Nichtwohngebäude.

Die Klasse allein löst keine Sanierung aus. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude setzt § 40 GModG ab 2030 und ab 2033 Mindestwerte, mit Erfüllungsfiktionen, unter anderem für Fernwärme, und Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler. Wer 2026 bestellt, sollte § 41 GModG kennen: Als Nachweis taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache, ab 2033 das 0,4-Fache des auf dem Ausweis ausgewiesenen Skalenendwerts beträgt. Sonst ist ein anderer Nachweis nötig.