Energieausweis Arztpraxis Magdeburg: Gründerzeitetage in Stadtfeld Ost oder Ärztehaus, Start mit Ihren eigenen Plänen

Wo liegen Magdeburger Praxen, und was sagt die Lage über Ihr Gebäude?

Eine amtliche Statistik, die Magdeburger Arztpraxen nach Stadtteil zählt, ist uns nicht bekannt. Belegt sind die großen medizinischen Anker. Der erste ist der Campus der Universitätsmedizin an der Leipziger Straße, an dem die Stadt auch die Bereitschaftsdienstpraxis der Kassenärztlichen Vereinigung nennt. Der zweite ist das Städtische Klinikum Magdeburg in Olvenstedt an der Birkenallee 34. Dazu kommen innenstadtnahe, gemischt genutzte Lagen, in denen Praxisflächen angeboten werden.

Wie verschieden diese Häuser sind, zeigen Inserate auf Immobilienportalen. Es sind einzelne Angebote und keine Bestandsaufnahme. Inseriert waren ein Geschäftshaus mit vier Arztpraxen im Stadtzentrum, Praxisflächen am Hasselbachplatz, ein Ärzte- und Bürohaus aus dem Jahr 1998 in der Neuen Neustadt und ein viergeschossiges Wohn- und Ärztehaus mit Apotheke im Erdgeschoss an der Leipziger Straße in Sudenburg. Stadtfeld Ost beschreibt die Stadt als den größten zusammenhängenden Gründerzeitbestand im Stadtgebiet.

Für den Wohnungsbestand nennt das Integrierte Stadtentwicklungskonzept 42 Prozent vor 1949, 43 Prozent aus der DDR-Zeit und 15 Prozent nach 1990. Für Praxen gelten diese Zahlen nicht, sie erklären aber meine ersten zwei Fragen in der Vorprüfung. Wurde das Haus als Wohnhaus gebaut, und wie wird es heute insgesamt genutzt? Daran hängt, ob Sie einen Ausweis für ein Nichtwohngebäude brauchen oder bis Ende 2026 ein Ausweis-Paar für Wohnteil und Nichtwohnteil.

Wo liegt die Bauakte Ihrer Praxisimmobilie in Magdeburg?

Zuständige Bauaufsicht ist der Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz im Fachbereich Bau- und Umweltrecht, An der Steinkuhle 6, 39128 Magdeburg. Die Bauakten selbst liegen im Bauaktenarchiv des Stadtarchivs. Einsehen dürfen sie laut Stadt nur die Eigentümerin, der Eigentümer oder eine bevollmächtigte Person. Verwaltet eine Hausverwaltung das Ärztehaus, braucht sie also eine Vollmacht.

Laut Amtsblatt der Stadt ist ab Oktober keine Einsicht in die Bauakten des Stadtarchivs möglich, weil dort gearbeitet wird. Prüfen Sie deshalb vor jeder Anfrage auf der Seite des Stadtarchivs, ob die Einsicht wieder offen ist. Planen Sie nicht so, als läge die Akte in ein paar Tagen auf dem Tisch.

Mein Rat aus der Vorprüfung: Warten Sie nicht auf das Archiv. Für den Start genügen Grundrisse aus dem Kaufvertrag, von der Hausverwaltung oder vom Planungsbüro des letzten Praxisumbaus. Was danach noch fehlt, nenne ich Ihnen innerhalb eines Werktags. Ihre Fotos ergänzen die Pläne. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) lässt in § 84 Abs. 1 dafür ausdrücklich geeignete Bildaufnahmen zu. So entsteht Ihr Ausweis ohne Termin vor Ort.

Fernwärme, Wärmeplan und Praxistechnik: Was in Ihre Berechnung einfließt

Der Stadtrat hat den Wärmeplan der Landeshauptstadt Magdeburg 2025 im Juni 2026 beschlossen. Laut Stadt dient er der strategischen Orientierung, einen Anschlusszwang gibt es nicht. Die SWM Magdeburg betreiben 162 Kilometer Fernwärmetrasse. Als Ausbau- und Verdichtungsgebiete nennen sie unter anderem Stadtfeld, die Alte und die Neue Neustadt, den Stadtpark und das Industriegebiet Rothensee. Ob Ihr Haus angeschlossen werden kann, hängt vom Standort ab.

In den Bedarfsausweis geht ein, was heute im Haus verbaut ist. Eine Fernwärme-Übergabestation, ein Gaskessel oder eine Wärmepumpe zählen jeweils mit ihrem eigenen Primärenergiefaktor. Ein Foto vom Typenschild erspart deshalb die meisten Rückfragen.

Gerechnet wird in Zonen. Das inserierte Wohn- und Ärztehaus an der Leipziger Straße zeigt, warum: Wohnungen, Praxis und Apotheke im Erdgeschoss sind drei Nutzungen unter einem Dach, jede mit eigener Zone. Eine Lüftung für die Behandlungsräume rechnen wir der Zone zu, die sie versorgt. Röntgen- und Ultraschallgeräte zählen nicht dazu. Ausweise bis 31.12.2026 berechnen wir nach DIN V 18599:2018-09, ab 1. Januar 2027 gilt DIN/TS 18599:2025-10.

Was ändert sich ab 1. Januar 2027 für Praxisimmobilien in Magdeburg?

Bis 31.12.2026 gilt das heutige Recht. Nichtwohngebäude können noch einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis bekommen, eine Effizienzklasse haben sie nicht. Wir erstellen ausschließlich Bedarfsausweise. Ab 1. Januar 2027 gibt es für ein Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis, erstmals mit Klassen von A bis G. Klasse F beginnt über dem 2,95-Fachen des Referenzgebäudes, Klasse G über dem 3,5-Fachen. Klasse A erhalten nur Nullemissionsgebäude.

Zwei Neuerungen treffen Magdeburger Praxen direkt. Erstens wird die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags ein eigener Anlass, so wie heute schon Verkauf und Neuvermietung. Zweitens fällt die Ausnahme für Baudenkmäler weg. Wer eine Praxis im Gründerzeitbestand von Stadtfeld Ost oder der Altstadt besitzt, sollte deshalb vor 2027 klären, ob das Haus unter Denkmalschutz steht. Zuständig ist der Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt nach § 79 Abs. 3 GModG zehn Jahre gültig, Sie müssen ihn nicht austauschen.

Für Häuser mit Praxis und Wohnungen gilt eine Übergangsregel. Bis 31.12.2026 bekommt ein Haus mit erheblichem Nichtwohnanteil zwei Ausweise, einen für den Nichtwohnteil und einen für den Wohnteil. Bei uns gibt es beide im Paket für 899 statt 1.298 EUR. Ab 1. Januar 2027 bekommt das ganze Haus einen einzigen Bedarfsausweis, in Zonen gerechnet wie ein Nichtwohngebäude. Welche Skala darauf steht, richtet sich nach der überwiegenden Nutzung des Gesamtgebäudes.

Die Klasse allein löst keine Sanierung aus. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude setzt § 40 GModG ab 2030 und ab 2033 Mindestwerte. Dazu gibt es Erfüllungsfiktionen, etwa für Fernwärme, und mehrere Ausnahmen. Ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis taugt nach § 41 Satz 3 GModG nur dann als Nachweis, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache des Endwerts der Effizienzskala auf dem Ausweis beträgt. Ab 2033 liegt die Grenze beim 0,4-Fachen. Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, drohen nach § 108 GModG bis zu 10.000 EUR Bußgeld.